Fiscalité & Défiscalisation
LMNP, micro-BIC, déficit foncier, plus-value... la fiscalité immobilière change chaque année. Ces guides décryptent les régimes, les abattements et les niches légales pour réduire l'impôt sur vos revenus locatifs.
Choisir un régime avant de chercher une économie d'impôt
La fiscalité d'un investissement immobilier ne se résume pas à un taux d'imposition. Le type de location, le niveau des charges, les travaux, la durée de détention et la situation du foyer peuvent faire basculer l'intérêt d'un régime à l'autre. Un abattement forfaitaire est parfois confortable ; dans d'autres situations, les dépenses réelles, les intérêts ou les amortissements changent complètement la lecture du projet.
Commencez par identifier le mode de location envisagé, puis chiffre par chiffre : loyers, charges, crédit, travaux et horizon de revente. Les guides de cette rubrique expliquent les mécanismes et leurs limites. Les simulateurs permettent ensuite de comparer des hypothèses cohérentes, sans confondre une estimation pédagogique avec une déclaration fiscale ou un conseil personnalisé.
Par où commencer
- 1
Identifier le mode de location
Location nue et location meublée ne relèvent pas de la même famille d'impôt : revenus fonciers d'un côté, bénéfices industriels et commerciaux de l'autre. Ce choix conditionne le bail, la comptabilité, l'amortissement et la fiscalité de sortie.
- 2
Arbitrer entre forfait et frais réels
Le micro applique un abattement forfaitaire : 30 % en foncier, 50 % en meublé longue durée. Le réel déduit les charges effectives, les intérêts d'emprunt et, en meublé, l'amortissement du bien et du mobilier. Le bon régime dépend du poids réel de vos dépenses, pas d'une règle générale.
- 3
Anticiper la revente et les réformes
Un régime avantageux pendant la détention peut se payer à la sortie. Regardez l'abattement pour durée de détention, le sort des amortissements en LMNP et les textes en discussion avant de figer un montage pour dix ans.
Tous les guides de la rubrique
Les simulateurs associés
Chaque outil applique les règles décrites dans les guides ci-dessus à vos propres chiffres. Les résultats sont des estimations pédagogiques, pas une déclaration ni un conseil personnalisé.
Questions fréquentes
Micro ou réel : comment trancher sans se tromper ?
Comparez l'abattement forfaitaire au total de vos charges réellement déductibles. En location nue, le micro-foncier applique 30 % : si vos charges, intérêts et travaux dépassent 30 % des loyers, le réel devient plus favorable. En meublé longue durée, l'abattement est de 50 %, mais l'amortissement du bien et du mobilier fait souvent basculer le calcul vers le réel.
Jusqu'à quel montant peut-on rester au micro-foncier ?
Le micro-foncier s'applique tant que les revenus fonciers bruts annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. L'option volontaire pour le réel, elle, engage pour trois ans avant de se reconduire tacitement.
Quel plafond pour le micro-BIC en location meublée ?
83 600 € de recettes encaissées de 2026 à 2028, contre 77 700 € pour les recettes 2025 déclarées en 2026, avec un abattement de 50 % pour la location meublée longue durée et les meublés de tourisme classés. Pour les meublés de tourisme non classés, la loi Le Meur a ramené l'abattement à 30 % et le plafond à 15 000 €.
Les prélèvements sociaux s'ajoutent-ils à l'impôt sur le revenu ?
Oui. En location nue, les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux en plus de l'impôt calculé à votre tranche marginale ; les revenus meublés non professionnels relèvent du taux applicable aux revenus meublés. Il faut donc identifier le régime avant de comparer.
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Une question sur fiscalité ?
Posez une question générale sur les guides ou les simulateurs. Pour un conseil adapté à votre situation, un professionnel habilité (notaire, avocat, expert-comptable, conseiller en investissements financiers) reste indispensable.
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