Loi Malraux 2026 : réduction d'impôt, zones éligibles et restauration

La loi Malraux (article 199 tervicies du CGI) permet d'obtenir une réduction d'impôt sur le montant des travaux de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV ou un PVAP approuvé.

Ce n'est pas un dispositif « clé en main » : budget travaux élevé, validation de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF), location nue pendant neuf ans minimum, et souvent une vacance pendant les chantiers. Mais pour un contribuable fortement imposé, la réduction peut représenter jusqu'à 120 000 € d'impôt sur une opération (30 % × 400 000 € de travaux plafonnés).

Qui peut en bénéficier ?

Les deux taux de réduction

Taux de droit commun : 22 %. Le taux de 30 % s'applique uniquement lorsque l'immeuble est situé dans un SPR couvert par un PSMV approuvé (art. 199 tervicies, I du CGI ; BOI-IR-RICI-200-30). La réduction s'impute sur l'impôt sur le revenu dû l'année du paiement des travaux. L'excédent non utilisé peut être reporté sur les trois années suivantes, toujours dans la limite de l'impôt dû chaque année.

Calendrier type : travaux, réduction et location

Trois échéances distinctes — ne pas les confondre :

Étapes pratiques

1. Repérage : confirmer l'éligibilité SPR + PSMV/PVAP à l'adresse (mairie, service urbanisme, ABF).
2. Avant-contrat : chiffrer acquisition + travaux + vacance + fiscalité + délai de location.
3. Accord ABF : déposer le programme de restauration avant les travaux structurels.
4. Autorisation de travaux : dépôt du permis ou de la déclaration préalable — date pivot pour l'opération Malraux.
5. Acquisition : possible avant ou après le dépôt, mais les travaux éligibles ne courent qu'après accord ABF et dans la fenêtre légale.
6. Travaux : payer les factures d'entreprises qualifiées sur 1 à 4 ans ; conserver chaque justificatif.
7. Achèvement : déclaration d'achèvement et conformité ; vous avez 12 mois pour louer.
8. Bail nu : résidence principale du locataire ; le compteur des 9 ans part de la prise d'effet du bail.
9. Déclaration : case dédiée sur la déclaration 2042 (réduction d'impôt, pas crédit d'impôt).

Travaux éligibles vs exclus

✅ Éligibles (restauration)

• Consolidation structurelle, charpente, toiture
• Façades, menuiseries extérieures dans l'esprit patrimonial
• Réseaux (électricité, plomberie) si intégrés au programme ABF
• Honoraires d'architecte liés au dossier de restauration

❌ Exclus ou amortissables ailleurs

• Frais de notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence
• Mobilier, cuisine équipée « démontable », électroménager
• Simple ravalement esthétique hors programme ABF
• Travaux réalisés avant l'accord ABF ou après la fin du programme

Engagement locatif de 9 ans : ce que le fisc vérifie

Pendant neuf ans à compter de la prise d'effet du bail initial, le bien doit être :

• loué nu (pas de meublé, pas de para-hôtellerie) ;
• la résidence principale du locataire ;
• effectivement mis à disposition (vacance prolongée non justifiée = risque de reprise).

La location doit commencer dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux (BOI-IR-RICI-200-20). Pendant le chantier, le bien n'est pas encore soumis à l'engagement locatif — mais la vacance doit être intégrée au business plan.

En cas de manquement, l'administration peut récupérer tout ou partie de la réduction obtenue, majorée d'intérêts de retard.

Malraux vs déficit foncier vs Denormandie

Le Malraux peut se cumuler avec un financement par emprunt, mais pas avec une double réduction sur les mêmes travaux via un autre dispositif.

Exemple chiffré simplifié

Lecture : la réduction ne rembourse pas les travaux : elle allège l'impôt sur plusieurs années. Le coût net de l'opération = acquisition + travaux + frais − réduction − loyers cumulés sur 9 ans − plus-value éventuelle à la revente (avec fiscalité de sortie).

Utilisez le simulateur pour intégrer votre TMI, votre crédit, la vacance et l'effort d'épargne mensuel.

Les pièges qui coûtent cher

1. Sous-estimer la vacance pendant 12 à 24 mois de chantier.
2. Louer en meublé par facilité : reprise de la réduction.
3. Travaux hors ABF : aucune réduction sur ces postes.
4. Oublier le plafond global de 400 000 € de travaux sur 4 ans consécutives, tous biens confondus, par foyer fiscal.
5. Revendre avant 9 ans sans anticipation de la reprise fiscale.

Réduction d’impôt, coût net et effort mensuel

Taux 22 % ou 30 %, plafond de travaux, loyers et financement en secteur sauvegardé.

Simuler une opération Malraux

Après les 9 ans : et ensuite ?

À l'issue de l'engagement, vous pouvez :

• conserver le bien en location nue (fiscalité foncière classique) ;
• le vendre (plus-value immobilière classique, abattements pour durée) ;
• le transmettre (donation, démembrement) en anticipant l'IFI le cas échéant.

La réduction Malraux ne s'impute pas sur la plus-value à la revente : elle a déjà joué son rôle pendant la période d'engagement.