PLF 2027 : LMNP et meublés de tourisme dans le viseur du budget

Le Projet de loi de finances (PLF) pour 2027 arrive en débat dans un contexte de tensions budgétaires. Chaque automne, Bercy et les parlementaires examinent les niches et régimes dérogatoires.

Pour les investisseurs, deux sujets meublés reviennent dans le débat budgétaire : l’encadrement des amortissements au régime réel, et la pression continue sur les meublés de tourisme. Attention : une partie du « package » évoqué dans la presse est déjà en vigueur. Voici ce qui est acquis, ce qui est encore seulement discuté, et comment arbitrer sans paniquer.

1. LMNP au réel : ce qui est déjà figé… et ce qui peut encore bouger

Le mécanisme d’exploitation (toujours en place)

Au régime réel, le LMNP permet de déduire charges et amortissement (bâti hors terrain, mobilier) des recettes BIC. Pendant l’exploitation, cela peut neutraliser longtemps l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La sortie : réintégration déjà applicable

Depuis le 15 février 2025, pour les cessions concernées, les amortissements admis en déduction minorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value des particuliers (art. 150 VB du CGI), sauf exceptions légales (notamment certaines résidences avec services).

Formule de principe :

Plus-value brute ≈ Prix de cession − (Prix d’acquisition − Amortissements réintégrés)

Puis s’appliquent les abattements pour durée de détention (IR / prélèvements sociaux). Détail et exemples : plus-value LMNP & amortissements · fiscalité 2026.

Ce que le débat PLF 2027 vise plutôt

Les pistes discutées (rapport parlementaire, amendements budgétaires) portent surtout sur un plafonnement ou un encadrement des taux / durées d’amortissement pendant l’exploitation — pas sur « inventer » la réintégration à la revente, déjà votée.

Aucun taux officiel, aucune date d’entrée en vigueur et aucune règle transitoire ne sont figés tant que le texte n’est pas adopté. Traitez ces scénarios comme des hypothèses, pas comme de la loi.

2. Meublés de tourisme : pression fiscale et locale

Fiscalité micro-BIC (déjà durcie)

Pour un meublé de tourisme non classé, le micro-BIC est déjà raboté : abattement 30 %, plafond de recettes 15 000 €. Le meublé longue durée classique conserve un régime plus favorable (abattement 50 %, plafond revalorisé pour les recettes 2026–2028). Voir micro-BIC et Airbnb / courte durée.

Réglementation locale

Les maires et collectives renforcent quotas, compensation, numéro d’enregistrement et règles d’urbanisme. Le PLF peut accompagner cette trajectoire, mais le levier décisif est souvent local (voir aussi loi Le Meur / Declaloc).

3. Stratégies avant le vote (et avant le 31 décembre)

1. Auditer les biens très amortis si une cession est déjà envisagée : chiffrez la plus-value avec les règles actuelles de réintégration (simulateur plus-value (nouvelle fenêtre)), sans parier sur un « sursis » PLF.
2. Comparer les structures pour les nouveaux projets : LMNP réel vs alternatives (SCI à l’IS, etc.) avec le comparateur de régimes (nouvelle fenêtre) — l’amortissement n’est plus un « cadeau sans sortie ».
3. Pivoter si le marché LCD se ferme : meublé longue durée ou bail mobilité restent souvent plus stables que la saisonnière sous contrainte locale.

FAQ

Le PLF 2027 va-t-il « supprimer » le LMNP ?

Rien n’est voté en ce sens. Les discussions portent surtout sur un encadrement éventuel des amortissements. Le LMNP au réel existe toujours ; c’est la fiscalité de sortie qui a déjà changé en 2025.

Dois-je vendre avant le 31 décembre 2026 pour « sauver » mes amortissements ?

Pas automatiquement. La réintégration s’applique déjà depuis février 2025. Une vente précipitée sans chiffrage (abattements, surtaxe, marché local) peut coûter plus cher qu’elle ne « sauve ».

Les meublés de tourisme non classés ont-ils encore un avantage micro-BIC ?

L’avantage est déjà fortement réduit (30 % / 15 000 €). Le classement ou le passage en longue durée peuvent être plus structurants qu’un espoir d’assouplissement budgétaire.