Charges Déductibles Immo Locatif 2026 : Liste exhaustive LMNP vs Location Nue
10k€ de charges déductibles = 4,5k€ d'impôts économisés. Apprenez à optimiser chaque facture.
2 800 € d'économies moyennes par an pour les bailleurs qui optimisent leurs charges. En 2026, le mauvais choix de régime ou l'oubli de factures se traduit par des milliers d'euros d'impôts payés inutilement.
1. Charges LMNP (Meublé) - Régime Réel
Courantes
- Taxe foncière 100%
- Copro non récupérée
- Assurance PNO + GLI
- CFE LMNP
Travaux
- Réparations élec/plomb
- Peintures, joints
- Diagnostics DPE
- Amélioration isolation
Financières
- Intérêts emprunt 100%
- Assurance emprunteur
- Frais dossier banque
SUPER-POUVOIR LMNP : Amortissements
L'amortissement n'est pas une sortie de cash, mais une charge comptable massive qui annule votre impôt.
2. Charges Location Nue (Foncier Réel)
En location nue, les règles sont beaucoup plus strictes. Prudence sur la nature des travaux.
✅ Déductibles
- Peinture, Plomberie, Toiture
- Taxe foncière & Copro
- Intérêts & Assurance prêt
❌ NON Déductibles
- Agrandissement / Surélévation
- Piscine / Aménagements luxe
3. La liste détaillée, poste par poste
Le même euro dépensé n'est pas traité de la même façon selon votre régime. Ce tableau reprend les postes que l'on retrouve dans la quasi-totalité des dossiers, et ce qu'en fait l'administration.
| Poste de dépense | LMNP réel | Foncier réel (nu) |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | Déductible | Déductible* |
| Assurance emprunteur | Déductible | Déductible |
| Assurance PNO | Déductible | Déductible |
| Taxe foncière (hors TEOM récupérable) | Déductible | Déductible |
| Charges de copropriété non récupérables | Déductible | Déductible |
| Frais de gestion locative / agence | Déductible | Déductible |
| Garantie loyers impayés (GLI) | Déductible | Déductible |
| Travaux d'entretien et de réparation | Déductible | Déductible |
| Travaux d'amélioration | Déductible | Déductible |
| Frais de comptabilité / liasse fiscale | Déductible | Déductible |
| CFE (cotisation foncière des entreprises) | Déductible | Sans objet |
| Mobilier et électroménager | Amortissable | Non déductible |
| Frais de notaire et d'agence à l'achat | Charge ou amortissable | Non déductible |
| Le bien lui-même (bâti) | Amortissable | Non déductible |
| Construction, agrandissement, surélévation | Non déductible | Non déductible |
* En location nue, les intérêts d'emprunt sont déductibles mais le déficit qu'ils génèrent ne s'impute jamais sur votre revenu global : il est reportable uniquement sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. C'est la règle la plus mal comprise du déficit foncier, on la détaille ici.
Une charge sans justificatif n'existe pas
En cas de contrôle, c'est à vous de prouver la dépense. Trois réflexes qui évitent la quasi-totalité des redressements : exiger une facture au nom du propriétaire et mentionnant l'adresse du bien (un ticket de caisse ne suffit pas), faire distinguer main-d'œuvre et matériaux sur les factures de travaux, et conserver l'ensemble des pièces : le délai de reprise de l'administration court bien au-delà de l'année de la dépense. Numérisez tout au fil de l'eau : reconstituer trois ans de factures après coup est un cauchemar.
Et si vous êtes au micro ?
Tout ce tableau ne vous concerne pas. Au micro-BIC comme au micro-foncier, l'abattement forfaitaire (50 % en meublé classique, 30 % en location nue et en meublé de tourisme non classé) remplace l'intégralité de vos charges réelles. Vous ne déduisez ni la taxe foncière, ni les intérêts, ni les travaux, ni l'amortissement : c'est l'abattement, et rien d'autre.
La vraie question n'est donc pas « quelles charges puis-je déduire ? » mais « mes charges réelles dépassent-elles l'abattement ? » : dès que la réponse est oui, le régime réel devient plus intéressant. Comparez les deux sur vos chiffres.
Combien vos charges vous font-elles économiser ?
Remplacez les montants par les vôtres et décochez ce qui ne vous concerne pas.
Taxe foncière
Hors part TEOM récupérable sur le locataire
Charges de copropriété
Part non récupérable uniquement
Assurance PNO
Propriétaire Non Occupant
Intérêts d'emprunt
Intérêts payés dans l'année, hors capital
Travaux d'entretien
Réparation et amélioration, hors agrandissement
Frais de gestion et GLI
Honoraires d'agence, assurance loyers impayés
Amortissement (LMNP réel)
Réservé à la location meublée au réel
Soit 47 % des charges déduites : 30 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, ces charges venant réduire des loyers imposables.
Estimation indicative, au régime réel uniquement : au micro (BIC ou foncier), l'abattement forfaitaire remplace toute déduction. Conservez chaque justificatif.
5 erreurs fatales à éviter
Charges Perso
Perte : Redressement
Solution : Bien UNIQUEMENT
Factures Perdues
Perte : -2k€ / an
Solution : Dossier Digital
Agrandissement (Nue)
Perte : Contrôle Fiscal
Solution : Entretien seul
Oubli Petits Frais
Perte : -500€ / an
Solution : Cumuler TOUT
Mauvais Régime
Perte : +5k€ Impôts
Solution : Simuler d'abord
Aller plus loin sur votre cas
Vos charges valent-elles le passage au régime réel ? Ces deux outils répondent chacun à une situation précise.
Note importante de prudence
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Les montants calculés ici sont des estimations : seul un notaire, sur la base d'une expertise du bien et de votre situation familiale, peut chiffrer et sécuriser l'opération. Consultez-le avant tout engagement.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier : impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Les régimes d’imposition de la location meublée : impots.gouv.fr
Seuils micro-BIC, abattements et déclaration des revenus meublés.
- CFE et location meublée : impots.gouv.fr
Principe d’imposition et principales exonérations, dont le seuil de 5 000 €.
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