Charges Déductibles Immo Locatif 2026 : Liste exhaustive LMNP vs Location Nue
10k€ de charges déductibles = 4,5k€ d'impôts économisés. Apprenez à optimiser chaque facture.
2 800 € d'économies moyennes par an pour les bailleurs qui optimisent leurs charges. En 2026, le mauvais choix de régime ou l'oubli de factures se traduit par des milliers d'euros d'impôts payés inutilement.
1. Charges LMNP (Meublé) - Régime Réel
Courantes
- Taxe foncière 100%
- Copro non récupérée
- Assurance PNO + GLI
- CFE LMNP
Travaux
- Réparations élec/plomb
- Peintures, joints
- Diagnostics DPE
- Amélioration isolation
Financières
- Intérêts emprunt 100%
- Assurance emprunteur
- Frais dossier banque
SUPER-POUVOIR LMNP : Amortissements
L'amortissement n'est pas une sortie de cash, mais une charge comptable massive qui annule votre impôt.
2. Charges Location Nue (Foncier Réel)
En location nue, les règles sont beaucoup plus strictes. Prudence sur la nature des travaux.
✅ Déductibles
- Peinture, Plomberie, Toiture
- Taxe foncière & Copro
- Intérêts & Assurance prêt
❌ NON Déductibles
- Agrandissement / Surélévation
- Piscine / Aménagements luxe
Tableau Comparatif : La Clé du Choix
| Charge | LMNP Réel | Nue Réel | Micro |
|---|---|---|---|
| Taxe Foncière | Forfaitaire | ||
| Intérêts Prêt | Forfaitaire | ||
| Travaux | Forfaitaire | ||
| Amortissement | |||
| Meubles | |||
| CFE |
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*Estimation basée sur votre TMI et les prélèvements sociaux (si applicable).
5 Erreurs FAtales à éviter
Charges Perso
Perte : Redressement
Solution : Bien UNIQUEMENT
Factures Perdues
Perte : -2k€ / an
Solution : Dossier Digital
Agrandissement (Nue)
Perte : Contrôle Fiscal
Solution : Entretien seul
Oubli Petits Frais
Perte : -500€ / an
Solution : Cumuler TOUT
Mauvais Régime
Perte : +5k€ Impôts
Solution : Simuler d'abord
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Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP — impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier — impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière — impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.