Passoires Thermiques (DPE F/G) – Le plan d'action 2026
Comment transformer une contrainte réglementaire en aubaine immobilière : décote à l'achat, aides publiques, déficit foncier doublé.
Un logement classé F ou G au DPE n'est pas seulement un poste de dépense énergétique pour le locataire : c'est aussi, pour le propriétaire, une interdiction de location qui s'installe progressivement. Bien anticipé, ce calendrier peut se transformer en levier de négociation à l'achat et en économie d'impôt réelle.
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Isolation + chauffage + ventilation, aides déduites
Montants indicatifs (barèmes MaPrimeRénov' variables selon revenus et zone). Le calcul détaillé du mécanisme fiscal (déficit foncier, plafond doublé à 21 400 €) est expliqué dans notre guide Rénover pour Défiscaliser.
1. Le calendrier d'interdiction de location
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des logements les plus énergivores, en se basant sur le critère de "décence énergétique" :
Classe G
Interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 (nouveaux baux et renouvellements). Les baux en cours signés avant cette date restent valables jusqu'à leur terme.
Classe F
Interdiction prévue au 1er janvier 2028, sauf report voté par le législateur d'ici là (le Sénat a adopté un sursis conditionné aux travaux engagés le 8 juillet 2026, texte transmis à l'Assemblée nationale et non encore voté définitivement : vérifiez l'état du texte avant de vous fier à cette échéance).
Classe E
Interdiction prévue au 1er janvier 2034. L'échéance la plus lointaine, mais aussi la plus susceptible d'évoluer d'ici là.
Un audit énergétique réglementaire est obligatoire lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G : les classes F/G sont concernées depuis le 1er avril 2023 et la classe E depuis le 1er janvier 2025. Il propose notamment un parcours de travaux vers la classe B, avec des adaptations prévues lorsque certaines contraintes techniques, architecturales ou économiques sont établies.
La sanction qui frappe avant l'interdiction : le gel du loyer
L'interdiction de louer fait les gros titres, mais une autre mesure s'applique déjà et pénalise le bailleur chaque année : les logements classés F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter.
Concrètement, pour un logement F ou G :
- Aucune révision annuelle possible, même si l'IRL publié par l'Insee progresse
- Aucune augmentation entre deux locataires au moment de la relocation
- Le gel s'applique en métropole depuis le 24 août 2022, et dans les DOM depuis le 1ᵉʳ juillet 2024
L'effet est cumulatif, et c'est ce qu'on sous-estime. Un loyer figé pendant que l'IRL progresse de ~2 %/an, c'est environ 10 % de loyer perdu en 5 ans : sans compter l'inflation des charges que vous continuez, elle, de subir. Sur un loyer de 800 €, cela représente près de 5 000 € de manque à gagner cumulé. Les travaux ne servent donc pas seulement à éviter une interdiction future : ils débloquent immédiatement votre capacité à indexer.
👉 Vérifier si votre loyer peut être révisé (simulateur IRL avec gel DPE) (nouvelle fenêtre) : l'outil applique automatiquement le gel selon la classe DPE, le territoire et la date de votre bail.
2. Financer les travaux : aides publiques + levier fiscal
Deux leviers se cumulent pour réduire le reste à charge d'une rénovation énergétique :
MaPrimeRénov' et primes CEE
Des aides directes existent pour l'isolation, le changement de chauffage (pompe à chaleur) et la ventilation. Les montants réels dépendent de vos revenus, de la localisation et des barèmes en vigueur au moment des travaux : demandez un chiffrage à jour avant de signer un devis.
Déficit foncier doublé (bailleurs)
Pour un bien loué nu au régime réel, si les travaux permettent de sortir d'une classe E/F/G vers au moins la classe D, le plafond de déficit imputable sur le revenu global peut être doublé à 21 400 €/an au lieu de 10 700 €/an. Mécanisme et conditions détaillés dans notre guide Rénover pour Défiscaliser et notre guide Déficit Foncier.
3. Les pièges à éviter
Travaux non éligibles au bonus
Un simple remplacement de fenêtres sans traiter l'isolation globale ne suffit souvent pas à sortir de la classe E/F/G.
Solution : Faire réaliser un audit énergétique avant travaux pour cibler un bouquet de travaux qui atteint réellement la classe visée.
Aides surestimées
Les barèmes MaPrimeRénov' évoluent chaque année et selon les revenus du foyer.
Solution : Ne signer aucun devis avant d'avoir un chiffrage d'aide confirmé, pas une estimation générique.
Bascule en meublé trop rapide
Le déficit foncier impose de rester en location nue pendant au moins 3 ans après l'imputation sur le revenu global.
Solution : Planifier la stratégie locative sur plusieurs années avant d'engager les travaux.
Calendrier légal non figé
Les dates d'interdiction (notamment classe F) peuvent encore être ajustées par la loi.
Solution : Vérifier l'état du texte en vigueur avant de baser une décision d'achat uniquement sur une échéance annoncée.
Questions Fréquentes (FAQ)
⚠️ Note importante de prudence
La loi Climat et Résilience interdit progressivement à la location les passoires thermiques (G, F, E). Sans une budgétisation précise des travaux d'isolation, votre investissement risque de devenir un actif bloqué.
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Consultez toujours un professionnel certifié avant de prendre une décision.
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Note importante de prudence
La loi Climat et Résilience interdit progressivement à la location les passoires thermiques (G, F, E). Sans une budgétisation précise des travaux d'isolation, votre investissement risque de devenir un actif bloqué.
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Les montants calculés ici sont des estimations : seul un notaire, sur la base d'une expertise du bien et de votre situation familiale, peut chiffrer et sécuriser l'opération. Consultez-le avant tout engagement.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Service-Public.gouv.fr
Calendrier de décence énergétique, audit et obligations de location.
- Critères d’un logement décent : Service-Public.gouv.fr
Surface, énergie, sécurité, santé et équipements obligatoires.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier : impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.