Transmission & Patrimoine
SCI, holding, SCPI, donation, viager... les véhicules et montages pour structurer, transmettre et faire grossir un patrimoine immobilier sur le long terme.
Structurer aujourd'hui, transmettre plus simplement demain
La détention d'un bien influence sa gestion, son financement, son imposition et sa transmission. SCI, indivision, donation, démembrement, SCPI ou holding répondent à des objectifs différents : investir à plusieurs, conserver le contrôle, préparer une transmission ou mutualiser des actifs. Aucun montage n'est universellement meilleur ; il faut commencer par l'objectif familial et l'horizon de détention.
Les contenus de cette rubrique donnent les repères pour préparer une discussion utile avec les professionnels compétents. Évaluez la valeur du patrimoine, les dettes, le nombre de bénéficiaires, les abattements et les conséquences de chaque option. Les simulateurs produisent une première estimation, à confronter ensuite au notaire, à l'avocat ou à l'expert-comptable selon le projet.
Par où commencer
- 1
Partir de l'objectif, pas du montage
Investir à plusieurs, protéger un conjoint, transmettre progressivement ou préparer une revente ne conduisent pas aux mêmes structures. Le montage se choisit après l'objectif, jamais l'inverse.
- 2
Choisir le véhicule de détention
Détention directe, société civile, holding ou parts de SCPI n'impliquent ni la même fiscalité, ni le même niveau de gestion, ni la même liquidité. Le coût de fonctionnement et la simplicité de sortie comptent autant que l'économie d'impôt affichée.
- 3
Chiffrer la transmission avant de signer
Abattements, barème du démembrement, droits de donation et conséquences sur l'IFI se calculent en amont. C'est aussi le moment d'examiner les solutions de sortie partielle, comme la vente de la seule nue-propriété.
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Les simulateurs associés
Chaque outil applique les règles décrites dans les guides ci-dessus à vos propres chiffres. Les résultats sont des estimations pédagogiques, pas une déclaration ni un conseil personnalisé.
Questions fréquentes
SCI à l'IR ou à l'IS : que choisir ?
À l'IR, les revenus sont imposés chez les associés selon le régime foncier classique. À l'IS, la société déduit l'amortissement du bien et réduit fortement l'impôt pendant la détention, mais la plus-value de cession se calcule sur une valeur nette d'amortissements, ce qui alourdit nettement la sortie. Le choix dépend surtout de l'horizon : conserver et transmettre, ou revendre.
Combien peut-on donner à un enfant sans droits de donation ?
Chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits, un abattement qui se reconstitue tous les quinze ans. Un couple peut donc transmettre jusqu'à 200 000 € par enfant sur cette période.
Comment se répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété ?
Le partage suit le barème de l'article 669 du code général des impôts, fonction de l'âge de l'usufruitier : plus il est âgé, plus la nue-propriété pèse lourd dans la valeur du bien. C'est ce barème qui rend la donation avec réserve d'usufruit intéressante, puisque seule la nue-propriété transmise est taxée.
À partir de quel patrimoine l'IFI s'applique-t-il ?
L'IFI concerne les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Le barème s'applique alors dès 800 000 €, et les dettes affectées aux biens imposables viennent en déduction, dans les limites prévues par le code général des impôts.
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Une question sur patrimoine ?
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