Calcul Plus‑Value Immo 2026 : Formule, abattements, exonérations
En France, une plus‑value immobilière “classique” (hors résidence principale, hors cas particuliers) est taxée : 19 % à l’impôt sur le revenu (IR), 17,2 % de prélèvements sociaux (PS).
Soit 37,6% au total sur la plus‑value imposable, avec en plus une surtaxe de 2 à 6% si la plus‑value nette dépasse 50 000 €. Heureusement, les abattements pour durée de détention et plusieurs exonérations permettent de réduire cette facture, jusqu’à 0 € après suffisamment d’années.
1. Formule exacte de la plus‑value
Le prix d’acquisition majoré inclut :
- Prix d’achat.
- Frais d’acquisition : soit au réel (frais de notaire, frais d’agence d’achat), soit au forfait de 7,5% du prix d’achat.
- Travaux : soit au réel (factures de travaux d’amélioration / construction non déduits), soit au forfait 15% si détenu depuis plus de 5 ans et conditions remplies.
La plus‑value brute est réduite par les abattements de durée (distincts pour l’IR et pour les PS) pour obtenir la plus‑value imposable sur laquelle on applique les taxes (19 % IR, 17,2 % PS) et l'éventuelle surtaxe si plus‑value nette > 50 000 €.
2. Abattements par durée de détention (principes)
Pour les personnes physiques, les abattements diffèrent pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :
- Pour l’impôt sur le revenu (19%) : 0% d'abattement de 0 à 5 ans. De la 6ᵉ à la 21ᵉ année, l'abattement progresse chaque année (≈ 96% à 21 ans) pour atteindre 100% (exonération totale) à la 22ᵉ année de détention.
- Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 0 % d'abattement de 0 à 5 ans. De la 6ᵉ à la 21ᵉ année, l'abattement progresse plus lentement (≈ 26,4 % à 21 ans). Un abattement complémentaire de la 22ᵉ à la 30ᵉ année permet d'atteindre 100 % d'exonération à 30 ans.
| Durée de Détention | Abatt. IR (19%) | Abatt. PS (17,2 %) | Pression Fiscale Globale |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 0% | 0% | ~37,6% |
| 10 ans | ~30% | ~8-10% | ~28-30% |
| 22 ans | 100% (Exonéré d'IR) | Partiel (~26,4% à 21 ans) | ~12% |
| 30 ans | 100% (Exonéré) | 100% (Exonéré) | 0% 🎉 |
* Note : Bien que le tableau résume des paliers clés à 5/10/22/30 ans, sachez que les taux d'abattement sont progressifs et recalculés chaque année de détention.
Un exemple chiffré de bout en bout
Un appartement acheté 180 000 € en 2010 et revendu 260 000 € en 2026, soit seize années de détention, sans facture de travaux conservée.
| Prix d'achat | 180 000 € |
| Frais d'acquisition au forfait (7,5 %) | + 13 500 € |
| Forfait travaux (15 %, détention supérieure à 5 ans) | + 27 000 € |
| Prix d'acquisition majoré | 220 500 € |
| Plus-value brute (260 000 moins 220 500) | 39 500 € |
| Abattement IR à 16 ans (11 années à 6 %) | 66 %, soit une base de 13 430 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 2 552 € |
| Abattement PS à 16 ans (11 années à 1,65 %) | 18,15 %, soit une base de 32 331 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 5 561 € |
| Total prélevé par le notaire | 8 113 € |
Soit environ 20,5 % de la plus-value brute, contre 37,6 % si le bien avait été revendu avant cinq ans. La base imposable à l'impôt sur le revenu, 13 430 €, reste très en dessous du seuil de 50 000 € : aucune surtaxe n'est due. On mesure aussi l'effet des deux forfaits, qui ajoutent ici 40 500 € au prix d'acquisition sans le moindre justificatif à produire.
3. Exonérations totales (0 € d’impôt)
Les principaux cas d’exonération totale en 2026 :
Résidence principale
Logement occupé de façon habituelle et effective au jour de la vente (ou jusqu'à sa mise en vente dans un délai normal). L’exonération s’étend aux dépendances immédiates vendues en même temps (garage, cave, etc.).
1ère cession hors RP
Ne pas avoir été propriétaire de sa RP au cours des 4 années précédant la vente. Le prix de vente doit être réinvesti sous 24 mois dans l’achat ou la construction de sa résidence principale.
Durées longues de détention
Plus de 22 ans de détention continue vous exonère totalement d’IR, et plus de 30 ans de détention vous exonère totalement d’IR + PS (0 € d'impôt).
Petits prix de vente
Si le prix brut de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (par exemple pour un parking ou une cave isolée), aucune taxation n'est due.
4. Stratégies d’optimisation (dans le cadre légal)
Plusieurs leviers d'optimisation permettent de réduire légalement l'assiette de calcul de l'impôt :
Attendre un palier de durée
Attendre quelques mois pour franchir une année de détention clé (passer de 21 à 22 ans pour l'IR, ou approcher des 30 ans pour le PS) peut valoir le coup financièrement.
Forfait Travaux 15% (>5 ans)
Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et que vous manquez de factures de travaux d'amélioration, majorez de 15% forfaitairement.
SCI à l’IS
L'imposition est alors régie par la logique comptable de société (IS + amortissement du bâti). Intéressant pour réinvestir, mais fiscalité de sortie à surveiller.
Donation avant vente
Donner la nue-propriété aux enfants avant de vendre permet de gommer une partie de la plus-value tout en préparant la transmission du patrimoine.
5. Vendre un bien encore loué : occupé ou libre ?
C'est la décision qui pèse le plus lourd sur votre prix de vente, et elle se prend bien avant de contacter une agence. Un logement vendu occupé se négocie mécaniquement en dessous de sa valeur libre, parce que l'acquéreur hérite d'un locataire, d'un loyer en place et d'un calendrier qu'il ne maîtrise pas. En contrepartie, vendre libre suppose de donner congé : et ce congé obéit à des règles strictes qui peuvent vous coûter plus d'un an.
Vendre occupé
Vous vendez quand vous voulez, sans préavis ni congé : le bail se poursuit avec l'acquéreur. Vous continuez d'encaisser les loyers jusqu'à la signature. En face, le prix est décoté, et le marché se limite aux investisseurs : les acheteurs qui cherchent à habiter le bien sont exclus.
Vendre libre
Vous obtenez le prix plein et l'ensemble des acheteurs. Mais il faut donner congé pour vendre 6 mois avant l'échéance du bail, supporter la vacance ensuite, et le congé doit respecter un formalisme dont le non-respect entraîne la nullité.
Le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire
C'est le point que la plupart des propriétaires découvrent trop tard : votre congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité, et il constitue une offre de vente au profit de votre locataire, valable pendant les deux premiers mois du préavis. Il doit également reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Si votre locataire accepte, il dispose de deux mois pour réaliser la vente, délai porté à quatre mois s'il a indiqué recourir à un prêt. Concrètement : vous ne choisissez pas librement votre acheteur, et vous ne pouvez pas vendre moins cher à un tiers sans réitérer l'offre au locataire.
Deux vérifications s'imposent avant même d'envisager un congé. D'abord, l'âge et les ressources de votre locataire : un locataire de plus de 65 ans aux revenus modestes ne peut pas recevoir congé sans proposition de relogement, sauf si vous êtes vous-même âgé ou modeste. Ensuite, si vous avez acheté le bien déjà occupé, votre faculté de donner congé pour vendre est retardée par la loi Alur : le sujet est traité en détail dans notre guide sur l'achat d'un bien occupé, et le calendrier se vérifie avec le calculateur de congé loi Alur.
Vendre ou refinancer : le calcul que peu de gens font
Avant de vendre pour dégager du capital, comparez avec l'hypothèse d'un refinancement. Vendre déclenche l'impôt de plus-value, les frais d'agence, les diagnostics et souvent une indemnité de remboursement anticipé de votre prêt. Emprunter à nouveau sur la valeur actuelle du bien ne déclenche rien de tout cela, conserve le bien et son loyer, et laisse courir les abattements pour durée de détention : qui, eux, travaillent en votre faveur chaque année.
La vente s'impose en revanche quand le bien est structurellement mauvais : vacance chronique, copropriété dégradée, travaux votés hors budget, ou passoire énergétique dont la rénovation dépasse la valeur du bien. Dans ce cas, l'abattement gagné en attendant ne compense pas la perte de valeur.
Entre conserver et vendre en pleine propriété, il existe une troisième voie : céder la seule nue-propriété, en conservant l'usufruit, donc l'usage du logement ou ses loyers. Le capital est encaissé immédiatement, avec une décote qui dépend de votre âge, et la plus-value ne porte que sur le droit cédé. Le mécanisme est détaillé côté vendeur dans notre guide sur la vente en nue-propriété, et côté acheteur dans le guide viager et nue-propriété.
6. Vendre un bien français depuis l'étranger
Un bien situé en France reste imposable en France, quel que soit le pays de résidence du vendeur. Les abattements pour durée de détention s'appliquent de la même manière, mais trois points changent par rapport à un vendeur résident.
- Le taux des prélèvements sociaux. Les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'Union européenne, de l'Espace économique européen ou de la Suisse ne supportent que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu des 17,2 % habituels. L'affiliation doit être justifiée.
- Une exonération spécifique. L'article 150 U du code général des impôts prévoit une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable pour les ressortissants d'un État de l'Union européenne ou de l'EEE, à condition d'avoir été fiscalement domicilié en France pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession. Elle vise un seul logement par contribuable et suppose de respecter les conditions de délai prévues par le texte.
- Le représentant fiscal. Les vendeurs résidant hors de l'Union européenne et de l'EEE doivent en principe désigner un représentant fiscal accrédité, dont la rémunération vient réduire le produit net de la vente. Des dispenses existent, notamment pour les prix de cession modestes et lorsque la plus-value est déjà exonérée par la durée de détention.
Le traitement définitif dépend enfin de la convention fiscale signée entre la France et votre pays de résidence, qui détermine comment la double imposition est neutralisée. Les autres conséquences d'un patrimoine locatif détenu depuis l'étranger sont détaillées dans notre guide pour les non-résidents. Faites confirmer votre situation par le service des impôts des particuliers non-résidents ou par votre notaire avant de fixer votre prix.
Questions Fréquentes (FAQ)
Chiffrez votre revente
Estimez l'impôt réellement dû sur votre plus-value selon votre durée de détention, vos travaux et l'éventuelle surtaxe, avant de fixer votre prix de vente.
Note importante de prudence
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Les montants calculés ici sont des estimations : seul un notaire, sur la base d'une expertise du bien et de votre situation familiale, peut chiffrer et sécuriser l'opération. Consultez-le avant tout engagement.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière : impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.