Calcul Plus‑Value Immo 2026 : Formule, abattements, exonérations
En France, une plus‑value immobilière “classique” (hors résidence principale, hors cas particuliers) est taxée : 19% à l’impôt sur le revenu (IR), 17,2% de prélèvements sociaux (PS).
Soit 36,2% au total sur la plus‑value imposable, avec en plus une surtaxe de 2 à 6% si la plus‑value nette dépasse 50 000 €. Heureusement, les abattements pour durée de détention et plusieurs exonérations permettent de réduire cette facture, jusqu’à 0 € après suffisamment d’années.
1. Formule exacte de la plus‑value
Le prix d’acquisition majoré inclut :
- Prix d’achat.
- Frais d’acquisition : soit au réel (frais de notaire, frais d’agence d’achat), soit au forfait de 7,5% du prix d’achat.
- Travaux : soit au réel (factures de travaux d’amélioration / construction non déduits), soit au forfait 15% si détenu depuis plus de 5 ans et conditions remplies.
La plus‑value brute est réduite par les abattements de durée (distincts pour l’IR et pour les PS) pour obtenir la plus‑value imposable sur laquelle on applique les taxes (19% IR, 17,2% PS) et l'éventuelle surtaxe si plus‑value nette > 50 000 €.
2. Abattements par durée de détention (principes)
Pour les personnes physiques, les abattements diffèrent pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :
- Pour l’impôt sur le revenu (19%) : 0% d'abattement de 0 à 5 ans. De la 6ᵉ à la 21ᵉ année, l'abattement progresse chaque année (≈ 96% à 21 ans) pour atteindre 100% (exonération totale) à la 22ᵉ année de détention.
- Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : 0% d'abattement de 0 à 5 ans. De la 6ᵉ à la 21ᵉ année, l'abattement progresse plus lentement (≈ 26,4% à 21 ans). Un abattement complémentaire de la 22ᵉ à la 30ᵉ année permet d'atteindre 100% d'exonération à 30 ans.
| Durée de Détention | Abatt. IR (19%) | Abatt. PS (17,2%) | Pression Fiscale Globale |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 0% | 0% | ~36,2% |
| 10 ans | ~30% | ~8-10% | ~28-30% |
| 22 ans | 100% (Exonéré d'IR) | Partiel (~26,4% à 21 ans) | ~12% |
| 30 ans | 100% (Exonéré) | 100% (Exonéré) | 0% 🎉 |
* Note : Bien que le tableau résume des paliers clés à 5/10/22/30 ans, sachez que les taux d'abattement sont progressifs et recalculés chaque année de détention.
3. Exonérations totales (0 € d’impôt)
Les principaux cas d’exonération totale en 2026 :
Résidence principale
Logement occupé de façon habituelle et effective au jour de la vente (ou jusqu'à sa mise en vente dans un délai normal). L’exonération s’étend aux dépendances immédiates vendues en même temps (garage, cave, etc.).
1ère cession hors RP
Ne pas avoir été propriétaire de sa RP au cours des 4 années précédant la vente. Le prix de vente doit être réinvesti sous 24 mois dans l’achat ou la construction de sa résidence principale.
Durées longues de détention
Plus de 22 ans de détention continue vous exonère totalement d’IR, et plus de 30 ans de détention vous exonère totalement d’IR + PS (0 € d'impôt).
Petits prix de vente
Si le prix brut de cession est inférieur ou égal à 15 000 € (par exemple pour un parking ou une cave isolée), aucune taxation n'est due.
4. Stratégies d’optimisation (dans le cadre légal)
Plusieurs leviers d'optimisation permettent de réduire légalement l'assiette de calcul de l'impôt :
Attendre un palier de durée
Attendre quelques mois pour franchir une année de détention clé (passer de 21 à 22 ans pour l'IR, ou approcher des 30 ans pour le PS) peut valoir le coup financièrement.
Forfait Travaux 15% (>5 ans)
Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans et que vous manquez de factures de travaux d'amélioration, majorez de 15% forfaitairement.
SCI à l’IS
L'imposition est alors régie par la logique comptable de société (IS + amortissement du bâti). Intéressant pour réinvestir, mais fiscalité de sortie à surveiller.
Donation avant vente
Donner la nue-propriété aux enfants avant de vendre permet de gommer une partie de la plus-value tout en préparant la transmission du patrimoine.
Plus d'outils fiscaux
Notre simulateur de plus-value est à votre disposition gratuitement pour estimer la rentabilité nette de votre projet selon votre timing et votre mode de détention.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière — impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP — impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier — impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
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