LMP 2026 : quand le LMNP devient professionnel (art. 155 IV CGI)
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel s'applique automatiquement si deux conditions cumulatives sont remplies. Les conséquences fiscales et sociales sont lourdes.
Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) n'est pas un choix : c'est une qualification automatique lorsque vos recettes locatives meublées dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50 % de vos autres revenus d'activité du foyer fiscal (article 155 IV du CGI). Comprendre ce seuil avant d'acheter un second ou troisième meublé peut vous éviter des milliers d'euros de cotisations en plus.
Les pensions et rentes viagères entrent dans la comparaison des revenus d'activité (article 79 CGI). Les omettre est l'erreur la plus fréquente : un retraité avec 25 000 € de loyers et 28 000 € de pension reste en LMNP, car les loyers ne dépassent pas les autres revenus.
Art. 155 IV : les deux conditions cumulatives
Recettes meublées > 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer : chiffrez le surcoût SSI.
Tester le seuil LMNP / LMP1. Les deux conditions cumulatives (art. 155 IV CGI)
Condition 1 — seuil absolu
Recettes meublées > 23 000 €/an
Toutes les locations meublées du foyer fiscal : longue durée, saisonnière, para-hôtelier, colocation meublée.
Condition 2 — seuil relatif
Loyers > autres revenus d'activité
Salaires, BIC, BNC, pensions, rentes viagères (art. 79 CGI) du foyer fiscal.
Référence officielle : impots.gouv.fr — location meublée.
2. Trois scénarios types pour trancher
Scénario A — Reste LMNP
Loyers 28 000 €, salaires 45 000 € → condition 1 OK (> 23 000 €) mais condition 2 NON (28 000 < 45 000). Statut : LMNP.
Scénario B — Bascule LMP
Loyers 30 000 €, salaires 22 000 € → les deux conditions sont remplies. Statut : LMP automatique.
Scénario C — Retraité, piège évité
Loyers 25 000 €, pension 30 000 € → condition 1 OK mais condition 2 NON (25 000 < 30 000). Statut : LMNP malgré le dépassement des 23 000 €.
3. Conséquences du basculement en LMP
Cotisations SSI
Cotisations sociales professionnelles sur le bénéfice locatif, en plus de l'IR et des prélèvements sociaux. Souvent le poste le plus lourd.
Déficit non imputable sur le salaire
Le déficit BIC ne peut plus être reporté que sur des bénéfices professionnels futurs, pas sur le revenu global.
Exonération plus-value pro
Après 5 ans d'activité, exonération totale si recettes < 90 000 € HT (ou partielle entre 90 000 et 126 000 €).
Exonération IFI
Les biens liés à l'activité professionnelle peuvent être exclus de l'assiette IFI (art. 975 CGI, sous conditions).
4. Tableau comparatif LMNP vs LMP
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Qualification | Automatique si < 23 000 € OU loyers ≤ autres revenus | Automatique si > 23 000 € ET loyers > autres revenus |
| Régime fiscal | BIC (micro ou réel) | BIC professionnel |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux ~18,6 % sur bénéfice positif | SSI (cotisations sociales professionnelles, plus lourdes) |
| Déficit / amortissements | Déficit BIC reportable sur BIC futurs uniquement | Déficit reportable sur revenus professionnels |
| Plus-value à la revente | Plus-value des particuliers (abattements durée) | Plus-value professionnelle (exonération possible après 5 ans) |
| IFI | Biens inclus dans l'assiette IFI | Exonération possible des biens liés à l'activité (art. 975 CGI) |
| Exonération succession | Droits de succession classiques | Abattement 75 % sur la valeur des biens professionnels (sous conditions) |
5. Comment rester en LMNP ?
Stratégies légales à étudier avec un professionnel :
- Limiter les recettes : rester sous 23 000 € de loyers meublés annuels (un seul bien, loyer modéré, ou meublé de tourisme avec plafond micro-BIC à 15 000 €) ;
- Répartir les biens entre membres du foyer fiscal (attention aux droits de donation et à la solidarité fiscale du couple) ;
- Intégrer toutes les pensions et rentes dans le calcul du seuil relatif — souvent décisif pour les retraités ;
- Anticiper avant l'achat : un 3e meublé peut faire basculer un couple de salariés si les loyers cumulés dépassent les salaires combinés.
Chiffrez votre situation avec le simulateur LMNP vs LMP avant toute décision. Pour les bases du statut meublé, voir le guide LMNP et le guide Micro-BIC vs Réel.
6. LMP et location saisonnière / para-hôtelier
Les recettes Airbnb, Booking et para-hôtelier entrent dans le calcul des 23 000 €. Un exploitant para-hôtelier peut donc basculer en LMP si les deux conditions sont remplies, indépendamment du régime micro-BIC ou réel choisi. Voir notre guide Airbnb et le simulateur para-hôtelier.
Rappel micro-BIC 2026 : plafond 83 600 € pour meublé classique, 15 000 € pour meublé de tourisme non classé (recettes 2026).
FAQ LMP
Note importante de prudence
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Les montants calculés ici sont des estimations : seul un notaire, sur la base d'une expertise du bien et de votre situation familiale, peut chiffrer et sécuriser l'opération. Consultez-le avant tout engagement.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP : impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Les régimes d’imposition de la location meublée : impots.gouv.fr
Seuils micro-BIC, abattements et déclaration des revenus meublés.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière : impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.