Quel est le seuil du Micro-BIC en 2026 ?

77 700 € pour les recettes encaissées en 2025 et déclarées en 2026 ; 83 600 € pour celles encaissées de 2026 à 2028, après la revalorisation triennale. Au-delà, le passage au Réel n'est pas immédiat : le seuil s'apprécie sur l'année précédente et l'avant-dernière (article 50-0 du CGI), un dépassement isolé vous laisse donc au micro une année de plus.

Peut-on changer de régime n'importe quand ?

Non, et ce n'est plus un engagement long. Depuis 2023, l'option pour le réel vaut un an et se reconduit tacitement : vous pouvez y renoncer chaque année (loi de finances 2022 et décret n° 2022-942 du 27 juin 2022, qui ont supprimé l'ancienne durée de deux ans). Elle s'exerce jusqu'à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus. Le retour au micro est tacite si vos recettes repassent sous le seuil. À ne pas confondre avec la location nue, où l'option pour le réel foncier reste irrévocable trois ans (article 32-4 du CGI).

Le Réel coûte-t-il cher en comptable ?

Environ 500 € à 800 € par an. Attention à une idée reçue devenue fausse : la réduction d'impôt des deux tiers pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme agréé (article 199 quater B du CGI) a été supprimée par la loi de finances pour 2025. Elle s'est appliquée pour la dernière fois aux revenus 2024. Ces frais restent intégralement déductibles de votre résultat, mais ils ne donnent plus lieu à aucun remboursement : le coût réel dépend désormais de votre imposition, et il est nul si votre résultat est déjà ramené à zéro par les amortissements.

Micro-BIC vs LMNP Réel 2026 - Comparatif et Choix

Faites-vous l'erreur à 5 000€/an ? Abattement forfaitaire de 50% vs Amortissements réels : utilisez notre simulateur pour arbitrer le match entre la simplicité du Micro et la puissance du Réel.

💡 Nouveau dans le statut LMNP ? Commencez par notre guide complet LMNP pour comprendre les bases (amortissement, conditions du statut), puis revenez ici pour trancher précisément entre Micro-BIC et Réel avec le simulateur ci-dessous.

Micro vs Réel : Le Match

Calculez l'économie réelle en 30 secondes.

Loyers Annuels (Brut)

Charges Réelles (Travaux, Intérêts, Taxe Fonc...)

Votre Tranche d'Impôt (TMI)

30%

Micro-BIC (Abattement 50%)

Gagnant

Impôt estimé

3 645 €

Réel Simplifié (Charges réelles)

Impôt estimé

4 374 €

Économie Annuelle

729 €

en choisissant le régime Micro-BIC

Test rapide : Votre profil en 3 clics

1. Charges réelles (Coprod, Travaux...) > 50% des loyers ?

📋 Comparatif : Les règles du jeu

Critère	Micro-BIC	Réel Simplifié
Seuil Loyers	≤ 83 600 € / an (recettes 2026-2028)	Illimité
Déduction	Abattement forfaitaire 50%	Charges Réelles 100%
Amortissement	Impossible ❌	Oui (Immeuble + Meubles) ✅
Comptabilité	Aucune (1 case impôts)	Liasse Fiscale (Expert nécessaire)

Attention : tous les meublés n'ont plus le même abattement. Depuis la loi dite « Le Meur », le meublé de tourisme non classé est nettement moins bien traité que la location meublée classique. Vérifiez dans quelle case vous tombez avant de raisonner sur 50 %.

Type de location meublée	Abattement micro-BIC	Plafond de recettes
Location meublée classique (résidence principale du locataire, étudiant, bail mobilité)	50 %	83 600 €
Meublé de tourisme classé	50 %	83 600 €
Meublé de tourisme non classé (Airbnb sans classement)	30 %	15 000 €

Au-delà du plafond, le basculement au réel n'est pas immédiat : le régime micro s'apprécie sur les recettes de l'année précédente et de l'avant-dernière (article 50-0 du CGI). Un dépassement isolé vous y laisse ; c'est le dépassement deux années consécutives qui rend le réel obligatoire.

Le meublé n'a pas le même taux social que la location nue. Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, la CSG sur les revenus du patrimoine mobilier passe de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porte les prélèvements sociaux du meublé à 18,6 %. La location nue et les plus-values immobilières, elles, restent à 17,2 %. Sur le résultat imposable, l'écart de 1,4 point s'ajoute à votre tranche marginale.

Le seuil dépend de l'année d'encaissement. Les 83 600 € s'appliquent aux recettes encaissées de 2026 à 2028, issues de la revalorisation triennale. Pour les recettes de 2025, déclarées au printemps 2026, le seuil reste 77 700 €.

🧮 La règle de décision en une phrase

Vous n'avez pas besoin d'un tableur pour trancher dans 90 % des cas :

Si vos charges réelles + amortissement dépassent 50 % de vos loyers, le réel est plus avantageux. Or l'amortissement seul représente déjà couramment 2,5 à 3,5 % du prix du bien par an. Sur un bien à 200 000 € loué 800 €/mois (9 600 €/an), l'amortissement pèse à lui seul environ 5 500 €/an : soit 57 % des loyers, avant même de compter les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et les charges.

C'est pour cette raison que le réel l'emporte dans la grande majorité des situations, sauf dans un cas précis : un bien acheté comptant, ancien et déjà largement amorti, avec très peu de charges.

Les trois profils pour lesquels le micro-BIC reste pertinent

Vous achetez comptant, sans crédit : pas d'intérêts à déduire, donc une grosse charge en moins dans la balance.
Vos recettes sont très faibles (quelques milliers d'euros par an) : les honoraires comptables mangeraient le gain fiscal.
Vous êtes en fin d'amortissement : après 20-25 ans, le bâti est amorti, le réel perd son principal atout.

✅ Exemple Concret : T3 à Crédit

Investisseur avec 25 000€ de loyers annuels. Crédit en cours (9k€ intérêts), Charges Copro (2k€), Travaux (3k€).

Option Micro-BIC

Base Imposable (50%) : 12 500 €
Impôt (TMI 30%) : 5 900 €

Option Réel (meilleur choix)

Charges déductibles : -14 000 €
Amortissement (Non cash) : -11 000 €
Résultat Fiscal : 0 €
Impôt à payer : 0 €

🔄 Comment basculer au réel (et en revenir)

C'est le point sur lequel circule le plus d'information périmée.

❌ L'ancienne règle (jusqu'en 2022)

L'option pour le réel engageait pour 2 ans, de façon irrévocable. Beaucoup d'articles en ligne, et beaucoup de conseils de comptoir, répètent encore cette règle.

✅ La règle actuelle

Le délai d'engagement de 2 ans a été supprimé (loi de finances 2022, art. 7, et décret n° 2022-942 du 27 juin 2022). Depuis 2023, l'option vaut un an, se reconduit tacitement, et reste révocable.

Concrètement : vous n'êtes plus enfermé. Si votre situation change (revente, fin d'amortissement, chute des charges), vous pouvez revenir au micro-BIC. L'option se matérialise par le dépôt de votre liasse fiscale (formulaire 2031) au régime réel.

Les délais de dépôt varient d'une année à l'autre. Faites confirmer le calendrier exact par votre expert-comptable plutôt que de vous fier à une date lue sur un forum : une option déposée hors délai vous laisse au micro-BIC pour toute l'année.

💰 Le coût réel du régime réel

Le réel n'est pas gratuit, et c'est souvent l'argument oublié dans les comparatifs :

Honoraires comptables : comptez 350 € à 650 € TTC/an pour une liasse LMNP en ligne, davantage pour un cabinet traditionnel.
Ces honoraires sont intégralement déductibles de vos recettes, donc leur coût net est inférieur au montant facturé.
Point d'attention : la réduction d'impôt pour frais de comptabilité et d'adhésion à un organisme agréé (article 199 quater B du CGI) a été supprimée par la loi de finances 2025. Sa dernière application portait sur les revenus 2024 : ne la comptez plus dans votre calcul, contrairement à ce qu'indiquent encore de nombreux articles.

Règle pratique : si le réel vous fait économiser moins de ~700 € d'impôt par an, le jeu n'en vaut pas la chandelle.

🔮 Ne raisonnez pas seulement sur l'exploitation

Le réel efface l'impôt pendant la location, mais les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage n'est donc pas gratuit : il est en partie reporté à la sortie.

Cela ne remet pas en cause l'intérêt du réel : l'argent économisé aujourd'hui vaut plus que l'impôt payé dans quinze ans, et les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer. Mais un comparatif honnête doit intégrer les deux bouts.

👉 Simuler micro-BIC vs réel sur vos chiffres (nouvelle fenêtre) · Comprendre l'amortissement en détail · Ce que devient l'amortissement à la revente

Textes de référence des deux changements cités ci-dessus :

Suppression du délai d'engagement de 2 ans : loi de finances pour 2022 (art. 7) et décret n° 2022-942 du 27 juin 2022.
Suppression de la réduction d'impôt pour frais de comptabilité : loi de finances pour 2025 (art. 11), abrogeant l'article 199 quater B du CGI.

🧮 Trancher en une minute

Si vous voulez seulement savoir de quel côté penche l'arbitrage, le simulateur express (nouvelle fenêtre) compare le micro et le réel à partir de quatre chiffres : prix, loyer, charges et tranche marginale. Pour une comparaison plus fine, intégrant l'amortissement, le crédit et la revente, passez au comparateur de régimes (nouvelle fenêtre) ou au simulateur micro ou réel en LMNP (nouvelle fenêtre).

⚠️ Note importante de prudence

Le régime Micro-BIC est très simple mais rarement l'option la plus rentable sur le long terme comparé au régime Réel, particulièrement si vous avez des charges ou un emprunt significatif.

Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Consultez toujours un professionnel certifié avant de prendre une décision.

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Questions Fréquentes (FAQ)

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