Micro-BIC ou Régime Réel ? Le Duel Fédérateur du LMNP
Faites-vous l'erreur à 5 000€/an ? Abattement forfaitaire de 50% vs Amortissements réels : utilisez notre simulateur pour arbitrer le match entre la simplicité du Micro et la puissance du Réel.
Micro vs Réel : Le Match
Calculez l'économie réelle en 30 secondes.
Micro-BIC (Abattement 50%)
GagnantRéel Simplifié (Charges réelles)
Test rapide : Votre profil en 3 clics
1. Charges réelles (Coprod, Travaux...) > 50% des loyers ?
📋 Comparatif : Les règles du jeu
| Critère | Micro-BIC | Réel Simplifié |
|---|---|---|
| Seuil Loyers | ≤ 77 700€ / an | Illimité |
| Déduction | Abattement forfaitaire 50% | Charges Réelles 100% |
| Amortissement | Impossible ❌ | Oui (Immeuble + Meubles) ✅ |
| Comptabilité | Aucune (1 case impôts) | Liasse Fiscale (Expert nécessaire) |
✅ Exemple Concret : T3 à Crédit
Investisseur avec 25 000€ de loyers annuels. Crédit en cours (9k€ intérêts), Charges Copro (2k€), Travaux (3k€).
Option Micro-BIC
- Base Imposable (50%) : 12 500 €
- Impôt (TMI 30%) : 5 900 €
Option Réel (meilleur choix)
- Charges déductibles : -14 000 €
- Amortissement (Non cash) : -11 000 €
- Résultat Fiscal : 0 €
- Impôt à payer : 0 €
⚠️ Note importante de prudence
Le régime Micro-BIC est très simple mais rarement l'option la plus rentable sur le long terme comparé au régime Réel, particulièrement si vous avez des charges ou un emprunt significatif.
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Consultez toujours un professionnel certifié avant de prendre une décision.
Questions Fréquentes (FAQ)
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP — impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier — impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière — impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.