LMNP, SCI ou Foncier Nu : Comparez tous les Montages Juridiques
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Comment choisir le meilleur régime fiscal pour votre investissement immobilier ?
Le choix de la structure et de la fiscalité est l'étape la plus critique lors d'un achat locatif. Un mauvais arbitrage peut diviser par deux votre rentabilité nette. Découvrez les clés pour optimiser vos impôts.
1LMNP Réel vs Micro-BIC : La puissance de l'amortissement
Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au réel est souvent bien plus avantageux que le Micro-BIC. Alors que le Micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50%, le régime Réel vous permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion) et de pratiquer l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Cela réduit souvent votre résultat fiscal à zéro, vous permettant de toucher des loyers totalement nets d'impôts pendant 10 à 20 ans.
2SCI à l'IS vs SCI à l'IR : Quel montage choisir ?
La SCI (Société Civile Immobilière) à l'IS (Impôt sur les Sociétés) permet de capitaliser en évitant d'alourdir votre impôt sur le revenu personnel. Les bénéfices sont taxés au taux réduit de 15% (jusqu'à 42 500 €), et la société peut amortir le bien. En revanche, la SCI à l'IR est transparente : les bénéfices ou déficits sont directement rattachés à votre déclaration de revenus (catégorie revenus fonciers), ce qui peut être pénalisant si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée (30% et plus).
3La Location Nue (Revenus Fonciers) : Un choix par défaut ?
Louer un bien vide vous soumet au régime des revenus fonciers (Micro-Foncier avec 30% d'abattement, ou Réel). Sans mécanisme d'amortissement, la fiscalité de la location nue est la plus lourde en France. Vos loyers nets sont taxés à votre TMI auxquels s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux. C'est un régime à éviter à moins de réaliser d'importants travaux créant un déficit foncier imputable sur vos autres revenus.
4Pourquoi utiliser un comparateur multi-régimes ?
Chaque projet immobilier est unique. Notre comparateur fiscal gratuit intègre tous les paramètres clés : prix d'achat, frais de notaire, apport personnel, taux d'intérêt, loyers et charges d'exploitation. Il projette les flux de trésorerie année après année et calcule le gain net à la revente, impôt sur la plus-value déduit. Cet arbitrage vous permet de comparer en un coup d'œil le cashflow net réel restant dans votre poche et de prendre une décision éclairée.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP — impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier — impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière — impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.
Avertissement
Les simulations, estimations et calculs présentés sur cet outil ont une vocation purement informative, pédagogique et illustrative. Ils reposent sur des hypothèses financières simplifiées et ne sauraient en aucun cas constituer un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel certifié avant toute décision.