Réforme Plus-Value LMNP 2025-2026 : Comment calculer l'impôt à la revente avec la réintégration des amortissements ?
À partir de 2025, la fiscalité du LMNP a changé en profondeur : les amortissements que tu as utilisés pendant des années pour réduire tes impôts locatifs doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value lorsque tu vends ton bien. Résultat : l'impôt à la revente peut fortement augmenter si tu ne l'anticipes pas.
Avant / Après : ce qui change concrètement chez le notaire
❌ Ancien système
Avant la réforme, le LMNP au réel permettait le meilleur des deux mondes :
- Amortir le bien chaque année (souvent jusqu'à annuler l'impôt sur les loyers).
- Calculer la plus-value à la revente comme un simple particulier, sans jamais réintégrer les amortissements passés.
- Bénéficier des abattements pour durée de détention, jusqu'à annuler l'impôt sur la plus-value après plusieurs années.
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'achat
⚠️ Nouveau système (cessions depuis le 16/02/2025)
Les amortissements pratiqués au régime réel doivent désormais être réintégrés dans la base de calcul de la plus-value.
Plus-value brute = Prix de vente − (Prix d'achat − Total des amortissements déduits)
Le régime reste celui des plus-values immobilières des particuliers : 19% d'impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux, avec les mêmes abattements selon la durée de détention.
Cette règle s'applique aux cessions réalisées depuis le 16 février 2025. La loi exclut notamment certaines résidences avec services pour étudiants, personnes âgées ou personnes handicapées répondant aux catégories qu'elle énumère.
La formule de calcul expliquée pas à pas
Reconstituer le prix d'achat « net comptable »
- Partir du prix d'achat indiqué dans l'acte initial.
- Ajouter les frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement, frais d'agence d'achat).
- Ajouter les travaux éligibles (gros travaux, amélioration, extension).
- Soustraire les amortissements afférents à l'immeuble admis en déduction et visés par la loi. Les amortissements du mobilier ne minorent pas automatiquement le prix d'acquisition de l'immeuble vendu.
Prix d'achat corrigé = Prix d'achat + Frais + Travaux − Amortissements déduits
Calcul de la plus-value brute
Le prix de vente corrigé peut lui aussi tenir compte de certains frais (frais d'agence de vente notamment).
Plus-value brute = Prix de vente corrigé − Prix d'achat corrigé
Abattements pour durée de détention
La plus-value brute n'est pas entièrement imposée : elle bénéficie d'abattements qui dépendent du nombre d'années de détention.
- Impôt sur le revenu (19%) : exonération totale au bout de 22 ans.
- Prélèvements sociaux (17,2%) : exonération totale au bout de 30 ans.
- Entre ces deux extrêmes, des grilles d'abattement s'appliquent progressivement à partir de la 6ᵉ année.
Impôt IR = (Plus-value brute − abattement IR) × 19% Prélèvements sociaux = (Plus-value brute − abattement PS) × 17,2% Impôt total = Impôt IR + Prélèvements sociaux
Une surtaxe peut s'ajouter si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Exemple chiffré : le "choc fiscal" sur un studio LMNP
Cas pratique : achat à 150 000 €, revente 10 ans plus tard à 200 000 €, avec 50 000 € d'amortissements pratiqués sur la période.
| Avant la réforme | Après la réforme | |
|---|---|---|
| Prix d'achat retenu | 150 000 € | 100 000 € (150k − 50k d'amortissements) |
| Plus-value brute | 50 000 € | 100 000 € |
| Impôt estimé à 10 ans | ~14 541 € | ~30 481 €, surtaxe sur les plus-values élevées incluse |
Calcul pédagogique sans frais ni travaux venant majorer le prix d'acquisition : à 10 ans, abattement de 30% pour l'IR et de 8,25% pour les prélèvements sociaux. Dans le second scénario, la plus-value imposable à l'IR dépasse 50 000 € et déclenche aussi la surtaxe légale.
Ordres de grandeur, hors surtaxe et hors frais d'acquisition/travaux — la base de calcul ayant doublé, l'impôt suit la même tendance.
Premier réflexe : les abattements de durée restent un bouclier puissant. Même si la base de calcul augmente avec la réintégration, l'exonération totale d'IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans s'applique toujours. La réforme pénalise surtout les sorties précoces (moins de 10-15 ans de détention).
Comparatif des 3 alternatives fiscales majeures
Pour les patrimoines plus importants ou les détentions de long terme, trois montages permettent de contourner ou d'amortir le choc de la réforme. Chacun a sa logique et ses contreparties.
| Stratégie | Impact sur la Plus-Value | Avantage Majeur | Inconvénient / Risque |
|---|---|---|---|
| Passage à l'IS (SCI ou SARL) | Plus-value calculée à partir de la valeur nette comptable, sans abattement de durée. | Taux réduit de 15% jusqu'à 42 500 € si toutes les conditions sont remplies. | Fiscalité de sortie et de distribution potentiellement lourde. |
| Passage en LMP (Professionnel) | Soumis aux plus-values professionnelles, avec des régimes d'exonération sous conditions. | L'article 151 septies B peut exonérer la composante immobilière à long terme après 15 ans. | Cotisations sociales et conditions professionnelles à chiffrer ; la composante à court terme n'est pas effacée par le seul article 151 septies B. |
| SARL de Famille à l'IR | Soumise à la réintégration lorsqu'elle relève du régime concerné. | La donation de parts peut organiser la transmission. | La donation des parts ne réévalue pas automatiquement l'immeuble détenu par la société. |
1. Le passage à l'IS (SCI ou SARL à l'IS) : le choix de la capitalisation
Puisque le LMNP réintègre désormais les amortissements à la revente, il perd son principal avantage face aux sociétés soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS). À l'IS, la réintégration est native, mais tu bénéficies d'un cadre beaucoup plus stable pour créer un empire immobilier.
- Pendant l'exploitation : les bénéfices peuvent relever du taux réduit de 15% jusqu'à 42 500 € si la société remplit toutes les conditions légales, puis du taux normal de 25%. L'argent conservé dans la société n'est pas encore distribué aux associés.
- La revente : la plus-value est calculée sur la Valeur Nette Comptable (VNC). Si le bien a été totalement amorti à zéro, l'impôt sur l'IS s'applique sur la totalité du prix de revente.
Comment faire la transition ?
Si le bien est déjà détenu en direct (LMNP), il n'est pas possible de simplement "cocher une case" IS : il faut vendre le bien à une SCI ou SARL à l'IS créée pour l'occasion.
L'avantage
Récupération de liquidité (le prix de vente) personnellement via un virement de la société, souvent financé par un nouveau crédit bancaire.
Le coût
Cela matérialise immédiatement la plus-value LMNP (avec les règles de la réforme) et engendre des frais de notaire et droits de mutation (~7,5%). Rentable surtout en vue d'un refinancement ou d'une détention de très long terme.
2. Le passage au statut LMP : le bouclier anti-plus-value
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) n'est pas concerné par la réforme LMNP, car il dépend déjà du régime des plus-values professionnelles (art. 39 duodecies du CGI). Si la réintégration y est classique, le LMP dispose de "super-pouvoirs" d'exonération que le LMNP n'a pas.
- Article 151 septies B : un abattement de 10% par année au-delà de la cinquième s'applique à la plus-value immobilière professionnelle à long terme, soit une exonération de cette composante après quinze ans. La fraction à court terme, notamment liée aux amortissements, obéit à d'autres règles.
- La contrepartie : l'activité professionnelle peut relever des cotisations sociales des indépendants. Leur assiette, leur taux et les cotisations minimales dépendent de la situation et doivent être chiffrés avec les paramètres sociaux de l'année.
Comment faire la transition ?
Le basculement est automatique dès que deux seuils sont franchis simultanément : les recettes locatives meublées annuelles dépassent 23 000 €, et ces recettes dépassent la somme des autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, autres BIC/BNC).
💡 Le piège du retraité : si les salaires s'arrêtent ou baissent au moment de la retraite et que les loyers meublés dépassent les pensions, le passage en LMP devient automatique. Il faut impérativement mettre à jour son dossier auprès de l'URSSAF sous peine de redressement sur les cotisations sociales non payées.
3. La SARL de famille à l'IR : un outil de transmission à analyser
⚠️ Attention aux fausses rumeurs : la SARL de famille soumise à l'Impôt sur le Revenu (IR) applique les règles de la transparence fiscale. Si elle fait du LMNP, elle subit de plein fouet la réforme de réintégration des amortissements lors d'une vente classique.
La donation de parts peut transmettre la société et fixer une valeur d'acquisition des parts pour les donataires. Elle ne réévalue toutefois pas automatiquement le prix d'acquisition de l'immeuble inscrit dans la société.
Comment faire la transition ?
- La donation porte sur les parts sociales, pas sur l'immeuble lui-même.
- Une vente ultérieure des parts par les enfants et une vente de l'immeuble par la société sont deux opérations différentes, avec des assiettes distinctes.
- Si la société vend l'immeuble après la donation des parts, la donation n'efface pas, à elle seule, l'historique fiscal de cet immeuble ni les amortissements concernés.
Une transmission de parts doit être chiffrée avec le notaire et le conseil fiscal en distinguant droits de donation, plus-value éventuelle sur les parts, plus-value sur l'immeuble et risque d'abus de droit lorsqu'une cession est déjà préparée.
⚠️ Ces montages doivent impérativement être validés avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste, en simulant plusieurs scénarios adaptés à ta situation. Ils s'ajoutent à d'autres cas où la plus-value n'est simplement pas imposée : vente de la résidence principale, ou transmission par donation/succession classique.
Mesure l'impact pour ton propre bien
Pour passer de la théorie à la pratique, le plus important est de simuler ta situation réelle : prix d'achat, prix de vente envisagé, montant total des amortissements déjà pratiqués et durée de détention.
Le calculateur lié traite la plus-value immobilière générale mais ne comporte pas de champ d'amortissements LMNP. Ajoute manuellement les amortissements déduits à la plus-value brute ou demande un calcul complet avant toute décision.
Questions Fréquentes (FAQ)
⚠️ Note importante de prudence
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Consultez toujours un professionnel certifié avant de prendre une décision.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière — impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP — impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier — impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
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