Taxe foncière 2026 : comment refacturer la TEOM à votre locataire sans erreur
Avis en ligne, TEOM nette hors frais de gestion de 8 %, prorata et calendrier de paiement — la méthode pour la récupération des ordures ménagères.
Les avis de taxe foncière 2026 sont accessibles en ligne sur l’espace particulier impots.gouv.fr (nouvelle fenêtre) : depuis le 27 août pour les non mensualisés, et depuis le 19 septembre pour les propriétaires mensualisés.
La taxe foncière reste une charge du propriétaire. La Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) fait exception : elle est récupérable auprès du locataire (décret n° 87-713 du 26 août 1987). Une erreur de calcul fréquente — refacturer les frais de gestion de l’État — expose à devoir rembourser des trop-perçus. Voici la méthode.
Rappel fiscal. En location nue au réel, vous déduisez la taxe foncière hors TEOM récupérable. En micro-foncier, l’abattement de 30 % est censé couvrir ces charges. Détail des postes : charges déductibles et location nue.
1. Règle d’or : déduire les 8 % de frais de gestion
Sur l’avis d’imposition, la ligne « ordures ménagères » mélange deux éléments :
- La cotisation de base de la TEOM.
- Des frais de gestion de la fiscalité directe locale (frais de rôle, dégrèvement et non-valeurs perçus par l’État), soit 8 % du montant de la taxe.
La jurisprudence de la Cour de cassation est constante : ces frais ne correspondent pas à un service rendu au locataire. Seule la cotisation de TEOM peut être refacturée, sans les frais de confection de rôle.
Exemple chiffré
| Ligne sur l’avis | Montant |
|---|---|
| Base d’imposition | 3 200 € |
| Taux intercommunal TEOM | 10 % |
| Cotisation TEOM | 320,00 € |
| Frais de gestion État (8 %) | 25,60 € |
| Total affiché | 345,60 € |
| À refacturer au locataire | 320,00 € |
Si vous réclamez 345,60 €, le locataire peut exiger la restitution des 25,60 €, avec une prescription de trois ans (loi ALUR).
Astuce pratique. Joignez une copie de la page TEOM de l’avis (en masquant revenus ou autres biens) lors de la régularisation annuelle des charges.
2. Départ ou arrivée en cours d’année : prorata
Si le locataire n’a pas occupé le bien toute l’année civile 2026, ventilez au prorata des jours d’occupation :
Montant à refacturer = TEOM nette × (jours d’occupation / 365)
Exemple : TEOM nette 320 €, occupation du 1er avril au 31 décembre 2026 = 275 jours → 320 × (275 / 365) ≈ 241 €.
3. Calendrier de paiement 2026 (propriétaire)
Pour éviter la majoration de 10 % :
| Mode de paiement | Date limite |
|---|---|
| Dématérialisé (site ou appli impots.gouv.fr) | Mardi 20 octobre 2026 à minuit (débit à compter du 26 octobre) |
| Espèces, chèque ou virement (si montant inférieur à 300 €) | 15 octobre 2026 |
La refacturation au locataire se fait en général avec la régularisation annuelle des charges, pas forcément le jour du paiement de l’impôt.
4. Vérifier l’assiette de la taxe foncière
Les bases locatives cadastrales ont augmenté de +0,8 % en 2026 au niveau national. Contrôlez la fiche d’évaluation (messagerie sécurisée DGFiP) :
- La surface pondérée correspond-elle à la réalité ?
- Nombre de pièces et confort (sanitaires, dépendances) sont-ils exacts ?
En cas d’erreur avérée, vous disposez jusqu’au 31 décembre 2027 pour déposer une réclamation contentieuse et obtenir le remboursement des montants surévalués.
5. Lien avec le bail et la gestion
- La TEOM figure parmi les charges récupérables : elle doit être prévue dans le bail et justifiée.
- Avec le nouveau contrat type au 1er octobre 2026, la transparence des mentions augmente : conservez une piste d’audit claire (avis, calcul net, prorata).
- Pour automatiser quittances et régularisations : guide gestion locative.
FAQ
Puis-je refacturer toute la taxe foncière ?
Non. Seule la TEOM (hors frais de gestion de 8 %) est récupérable. Le reste de la taxe foncière reste à votre charge (déductible au réel en location nue, hors TEOM récupérable).
Que faire si j’ai déjà trop refacturé les années passées ?
Le locataire peut réclamer le trop-perçu dans le délai de trois ans. Corrigez dès la prochaine régularisation et documentez le calcul net.
La TEOM est-elle la même en LMNP et en location nue ?
La récupérabilité sur le locataire suit le même décret charges. En revanche, le traitement fiscal pour le bailleur diffère (BIC vs revenus fonciers) : voir charges déductibles.
Régularisation de charges ou avis contesté ?
Faites vérifier votre calcul TEOM et votre assiette de taxe foncière par un professionnel avant la prochaine régularisation.
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Note importante de prudence
Les montants de TEOM et les frais de rôle figurent sur votre avis DGFiP : les exemples chiffrés sont illustratifs. Conservez l'avis et le détail du calcul net avant toute régularisation de charges.
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Les montants calculés ici sont des estimations : seul un notaire, sur la base d'une expertise du bien et de votre situation familiale, peut chiffrer et sécuriser l'opération. Consultez-le avant tout engagement.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Taxe foncière sur les propriétés bâties : impots.gouv.fr
Avis, paiement, TEOM et contestation de l’assiette cadastrale.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier : impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Loi du 6 juillet 1989, article 15 : Légifrance
Congé du bailleur, motifs, préavis et protection du locataire.
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