Simulateur LMNP : Calcul Micro-BIC vs Réel
Comparez l'impôt estimé des deux régimes sur vos loyers, charges et amortissements — en quelques secondes.
Votre Bien
Loi Le Meur : les meublés de tourisme non classés (type Airbnb) ont un abattement réduit à 30% (plafond 15 000€) au lieu de 50% pour un meublé classique ou classé.
Vos Charges & Profil
Régime Réel Simplifié
Déduisez vos charges & amortissements.
Estimation simplifiée (amortissement bâti/mobilier). Votre expert-comptable réalisera un calcul par composants pour votre déclaration réelle.
Pourquoi le Réel gagne ?
La magie du LMNP Réel réside dans l'amortissement. Comptablement, votre bien perd de la valeur chaque année (environ 3% du prix). Cette "perte" fictive est déduite de vos loyers.
Résultat : Vous encaissez les loyers, mais vous déclarez souvent 0€ de bénéfice fiscal. C'est le paradis fiscal légal de l'immobilier français.
Micro-BIC vs Réel : Le Match
- Micro-BIC : Super simple (une case à remplir), mais forfait bloqué à 50%.
- Réel Simplifié : Nécessite un comptable (~400€/an), mais permet souvent 0€ d'impôts pendant 10 ans grâce aux amortissements.
Besoin d'aide pour déclarer au Réel ?
Le régime réel exige une comptabilité et une liasse fiscale : faites établir vos amortissements par notre équipe de terrain-comptable de votre choix.
Vous avez votre arbitrage micro vs réel
Emportez le PDF, lisez le guide, puis vérifiez le seuil LMP ou la CFE si vos recettes montent.
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Simulateur LMNP : comment lire le résultat Micro-BIC vs Réel
Ce calculateur compare, sur vos chiffres, l'impôt estimé en LMNP micro-BIC et en régime réel. L'objectif n'est pas de « supprimer » l'impôt, mais de mesurer lequel des deux régimes laisse le plus de trésorerie après prélèvements — puis de décider si le coût d'une comptabilité au réel en vaut la peine.
Pour le cadre légal et les pièges (amortissement à la revente, plafonds micro, meublé de tourisme), appuyez-vous sur le guide LMNP et le guide micro-BIC.
Comment utiliser notre simulateur LMNP ?
Renseignez les loyers annuels, le prix du bien, les charges, les travaux/mobilier et votre tranche marginale d'imposition (TMI). Le simulateur calcule alors l'impôt micro (abattement forfaitaire) et l'impôt réel (charges + amortissements dans les limites fiscales).
Si vous visez une comparaison multi-régimes (SCI, nu, meublé) sur le même projet, enchaînez avec le comparateur de régimes fiscaux ou le simulateur patrimonial.
Régime Micro-BIC ou Réel : quelles différences ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (souvent 50 % en meublé classique ; règles spécifiques et plus sévères pour certains meublés de tourisme non classés). Aucune charge réelle n'est déduite ligne à ligne : la simplicité a un prix.
Au réel, vous déduisez charges, intérêts et amortissements selon les règles applicables. Dès que ces déductions dépassent l'abattement micro, le réel réduit l'impôt annuel — au prix d'une liasse et, souvent, d'un expert-comptable. Depuis 2025, les amortissements déduits pèsent aussi sur le calcul de plus-value à la sortie : regardez le cycle complet, pas seulement l'année 1.
Quelles charges peut-on déduire en LMNP au réel ?
En pratique, le réel intègre notamment :
- intérêts d'emprunt et frais de dossier liés au financement ;
- charges de copropriété, assurance PNO, taxe foncière selon cas ;
- travaux d'entretien et de réparation (pas la construction / agrandissement) ;
- amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier, selon durées d'usage.
Pour le détail des postes et les limites, voir le guide charges déductibles. Si vos recettes meublées montent, vérifiez aussi le seuil LMNP ou LMP et l'estimateur de CFE LMNP.
FAQ Simulateur LMNP
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Les régimes d’imposition de la location meublée : impots.gouv.fr
Seuils micro-BIC, abattements et déclaration des revenus meublés.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP : impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière : impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.
Avertissement
Les simulations, estimations et calculs présentés sur cet outil ont une vocation purement informative, pédagogique et illustrative. Ils reposent sur des hypothèses financières simplifiées et ne sauraient en aucun cas constituer un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel certifié avant toute décision.