Réforme MaPrimeRénov' au 1er septembre 2026 : la fin du mono-geste

Le cadre des subventions à la rénovation énergétique franchit une nouvelle étape. Le décret n° 2026-822 du 25 août 2026 et ses arrêtés d’application (JO du 27 août) modifient en profondeur le parcours par geste de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Depuis le 1er septembre 2026, les subventions directes de l’État se retirent d’une large part des travaux individuels pour forcer le passage aux rénovations globales. Pour les bailleurs et investisseurs gérant des biens étiquetés D, E, F ou G, les arbitrages de trésorerie changent de logique.

1. Ce qui est exclu de MaPrimeRénov' unitaire depuis le 1er septembre 2026

Le ministère du Logement et l’Anah ont tranché : une liste de forfaits pris isolément n’est plus éligible à l’aide MaPrimeRénov’ par geste pour toute demande déposée à compter du 1er septembre 2026.

Sont désormais exclus du parcours unitaire Anah (les « six gestes ») :

• l’isolation des combles, toitures et toitures-terrasses (sarking, rampants, etc.) ;
• le remplacement de fenêtres ou menuiseries seul (double ou triple vitrage sans bouquet) ;
• les systèmes de ventilation (dont VMC double flux) pris de façon unitaire ;
• les chauffe-eau thermodynamiques (PAC dédiées à l’ECS) ;
• les poêles / inserts / chaudières biomasse (bois, granulés) en mono-geste ;
• le solaire thermique (chauffe-eau ou chauffage solaire, hors outre-mer selon les textes).

Où basculent ces financements ?

Ces opérations ne perdent pas toute aide : elles sortent du giron public direct pour reposer sur les Certificats d’économies d’énergie (CEE) versés par les obligés (énergéticiens, grandes surfaces, distributeurs de carburant), et restent souvent éligibles à l’Éco-PTZ.

• Les montants dépendent de la négociation des primes CEE et des offres « coup de pouce » en vigueur.
• Des bonifications ciblées restent possibles pour les ménages aux revenus modestes et très modestes (barèmes bleu et jaune Anah).
• Les bailleurs doivent signer l’offre CEE de l’obligé avant de valider le devis de l’artisan RGE.

2. Travaux unitaires encore couverts par MaPrimeRénov'

L’accès à MaPrimeRénov’ par geste subsiste pour un socle restreint, jugé prioritaire pour la décarbonation du chauffage :

3. Passoires F et G : sursis dérogatoire jusqu’au 31 décembre 2027

Face au calendrier d’interdiction de location, un régime transitoire est aménagé :

• Maintien dérogatoire du mono-geste : les propriétaires de logements F et G conservent le droit de mobiliser MaPrimeRénov’ par geste jusqu’au 31 décembre 2027, y compris sur certains travaux d’isolation désormais fermés aux autres catégories.
• Signal Anah : ce maintien est un filet de sécurité. Les enveloppes s’orientent vers le parcours « Rénovation d’ampleur ». Pour des taux significatifs (jusqu’à 60 % à 80 % de l’assiette pour les bailleurs conventionnés Anah), le chantier doit faire gagner au moins deux classes DPE (ex. G → E, ou F → D) et inclure au minimum deux gestes d’isolation.

4. Synthèse : quel canal mobiliser en 2026 ?

5. Stratégie fin 2026 pour les investisseurs

1. Ne plus saucissonner les devis. Une fenêtre en janvier et un radiateur en juin ne rouvrent pas MaPrimeRénov’ unitaire. Regroupez les postes sous un même contrat de maîtrise d’œuvre.
2. Actionner l’Éco-PTZ (individuel ou copropriété) : jusqu’à 50 000 € à 0 % sur 20 ans pour une rénovation globale — utile quand les crédits classiques oscillent autour de 3,3 %–3,8 %.
3. Calibrer l’audit dès la promesse de vente. Intégrez le coût global de rénovation dans l’offre d’achat pour négocier le prix et sécuriser le cumul Anah + CEE + déficit foncier majoré avant d’engager les fonds.

Pour comparer les dispositifs (déficit, Jeanbrun, Malraux) : rénover pour défiscaliser. Pour le calendrier d’interdiction et le gel des loyers : rénovation DPE. Pour un reclassement sans travaux via le coefficient électricité : DPE coefficient 1,7 (2027).

FAQ

Puis-je encore isoler mes combles seuls avec MaPrimeRénov’ ?

Hors logement F ou G (sursis jusqu’au 31 décembre 2027), non : basculez sur les primes CEE et, le cas échéant, l’Éco-PTZ / le déficit foncier.

Faut-il signer le devis avant ou après l’offre CEE ?

Après avoir accepté l’offre CEE de l’obligé. Signer le devis RGE trop tôt peut faire perdre la prime.

Le plafond de déficit foncier à 21 400 € remplace-t-il MaPrimeRénov’ ?

Non : ce sont deux leviers distincts. Les aides réduisent le reste à charge ; le déficit foncier agit sur l’impôt. Ils se cumulent souvent, sous conditions (location nue, régime réel, durée de location).