Simulateur Jeanbrun 2026 : conditions, plafonds et exemple
Fin du Pinel, arrivée du statut de bailleur privé : le nouveau grand cadre de défiscalisation pour l’immobilier locatif.
Fin du Pinel, arrivée du statut de bailleur privé : la loi Jeanbrun, intégrée à la loi de finances 2026, devient le nouveau grand cadre de défiscalisation pour l’immobilier locatif en France. Son objectif : relancer l’investissement locatif privé et encourager la construction et la rénovation de logements, partout en France, sans zonage Pinel classique. Ce guide vous résume ce qu’il faut savoir pour la période 2026–2028.
C'est un dispositif récent. Les taux d'amortissement, plafonds annuels et principales conditions figurent dans la loi ; les plafonds de loyers et de ressources dépendent toutefois de la convention et de la localisation. Vérifiez les textes et la convention applicables au moment de votre engagement sur 9 ans.
Avant de simuler : les trois données à vérifier
Le calcul n’a de sens que si le logement, le bail et votre calendrier d’acquisition respectent les conditions légales. Vérifiez ensuite la base amortissable hors foncier, le niveau de loyer et le plafond annuel applicable à votre foyer.
Ouvrir le simulateur Jeanbrun1. Statut légal et timing
La loi Jeanbrun est désormais en vigueur et encadre le statut de bailleur privé :
Entrée en vigueur
Intégrée à la loi de finances 2026, elle s’applique aux logements acquis à compter du 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028, sous réserve des conditions propres au neuf ou à l'ancien rénové.
Nouvelle logique
Elle remplace la logique de « réduction d’impôt » directe (Pinel) par un mécanisme d’amortissement déductible des revenus fonciers.
Paramètres légaux
La loi fixe les taux et plafonds d'amortissement. Les plafonds locatifs et de ressources doivent être vérifiés pour la convention et la commune concernées.
2. Conditions d’éligibilité
Le dispositif Jeanbrun ne concerne pas tous les logements, ni toutes les formes de location locative.
Profil et bien éligibles
- • Résidence fiscale : Particuliers domiciliés fiscalement en France.
- • Type de logement : Logement collectif (appartement en immeuble) neuf en VEFA, ou ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 30% du prix d’acquisition.
- • Engagement locatif : Logement loué nu, en tant que résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans.
Plafonds de loyer imposés
- • Loyer intermédiaire : environ –15% par rapport aux prix du marché local.
- • Loyer social : environ –30% par rapport au marché.
- • Loyer très social : environ –45% par rapport au marché.
3. Exemple chiffré : comprendre l’amortissement
Exemple volontairement simplifié : supposons qu’après analyse du dossier, la base amortissable retenue hors foncier soit de 200 000 € et que le taux applicable au logement soit de 3 %.
200 000 € × 3 % = 6 000 € d’amortissement déductible pour l’année, avant prise en compte du plafond annuel et de votre résultat foncier.
Ce montant n’est pas une économie d’impôt de 6 000 € : l’économie dépend ensuite de votre imposition réelle et des autres revenus fonciers. Le simulateur permet de poser ces hypothèses, mais le prix du foncier, le taux et les plafonds doivent être justifiés avant l’option.
⚡ 3. Les avantages fiscaux : l'amortissement au cœur du dispositif
Son nom officiel est le dispositif « Relance Logement ». On le trouve aussi sous les appellations « statut fiscal du bailleur privé » et « dispositif Jeanbrun », du nom du rapporteur : ce sont trois désignations du même texte.
Sa grande nouveauté est l'introduction de l'amortissement en location nue :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien rénové | Plafond annuel de déduction |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 3% | 8 000 € |
| Social | 4,5% | 3,5% | 10 000 € |
| Très social | 5,5% | 4% | 12 000 € |
La base amortissable correspond à 80 % du prix de revient, le foncier étant estimé forfaitairement à 20 %. Dans l'ancien, ce prix de revient comprend les travaux : la base vaut 80 % de (prix + travaux), et non 80 % du prix auxquels s'ajouteraient 100 % des travaux.
Où trouver les plafonds de loyer et de ressources
La loi ne fixe aucun montant : elle renvoie à deux référentiels existants, réévalués chaque année par décret et variables selon la zone du logement.
| Niveau de loyer | Référentiel applicable | Où le consulter |
|---|---|---|
| Intermédiaire | III de l'article 199 novovicies du CGI, soit les plafonds du dispositif Pinel | Investissement locatif Pinel (nouvelle fenêtre) |
| Social et très social | 3° du A du I de l'article 199 tricies du CGI, soit les plafonds Loc'Avantages | Loyer d'un logement conventionné Anah (nouvelle fenêtre) |
Ces montants changeant chaque année, ne vous fiez pas à un tableau recopié sur un blog : vérifiez la valeur applicable à votre commune l'année de la signature du bail.
Le plafond de déduction s'apprécie par foyer fiscal, pas par logement. Si vous détenez deux biens sous ce dispositif, l'enveloppe annuelle se partage entre eux : elle ne se cumule pas. Le simulateur (nouvelle fenêtre) permet d'indiquer l'amortissement déjà consommé par vos autres biens sur l'année.
Chiffrez votre cas précis : ces taux et plafonds produisent des résultats très différents selon le prix du bien, votre tranche d'imposition et votre financement.
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Le dispositif Jeanbrun n'est pas le seul levier pour financer des travaux : voyez le comparatif des 5 dispositifs de défiscalisation (déficit foncier, Denormandie, Malraux…) pour vérifier lequel s'applique le mieux à votre projet.
4. Stratégies pour investisseurs prudents
Pour un investisseur, la question n’est pas de savoir si le dispositif Jeanbrun est bon en théorie, mais sur quel type de bien l'appliquer :
5. Check-list stratégique avant de se lancer
Avant d'engager un investissement locatif sous le régime Jeanbrun, validez ces points fondamentaux :
Étape Initiale
- Simulation complète du cash-flow net sur la durée de l'engagement (minimum 9 ans).
- Vérification de la performance énergétique visée (DPE A/B exigé).
Étape Locataire
- Vérification stricte des plafonds de loyers et de ressources imposés pour les locataires.
- Validation du projet par un conseiller ou un avocat fiscaliste pour sécuriser le montage.
Note importante de prudence
Le régime de la Loi Jeanbrun (ou location solidaire) comporte de forts avantages fiscaux en contrepartie d'engagements locatifs très sociaux, impliquant des plafonds de loyers extrêmement bas.
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Consultez toujours un professionnel certifié avant de prendre une décision.
Le dispositif Jeanbrun vous concerne-t-il ?
Décrivez-nous le bien et le niveau de loyer envisagé : nous vous répondons avec un avis argumenté sur l'éligibilité au dispositif et sur les engagements qu'il implique.
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FAQ Loi Jeanbrun
Note importante de prudence
Le régime de la Loi Jeanbrun (ou location solidaire) comporte de forts avantages fiscaux en contrepartie d'engagements locatifs très sociaux, impliquant des plafonds de loyers extrêmement bas.
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Les montants calculés ici sont des estimations : seul un notaire, sur la base d'une expertise du bien et de votre situation familiale, peut chiffrer et sécuriser l'opération. Consultez-le avant tout engagement.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Loi de finances pour 2026, article 47 : Légifrance
Amortissement du bailleur privé, plafonds, taux et engagement de location.
- Revenus locatifs d'un logement conventionné Anah (Loc'Avantages) : Service-Public.gouv.fr
Convention Anah, plafonds de loyer par zone, taux de réduction d'impôt (15 % à 65 %).
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier : impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
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