Rentrée 2026 : crédit sous tension, DPE, IRL et échéances d’octobre — ce qui change pour les investisseurs

La rentrée 2026 ne réécrit pas les règles du jeu : elle tranche ce qui, en juillet, restait encore ouvert. Le sursis DPE n’est toujours pas promulgué, le crédit immobilier tient sur un plateau fragile, et deux échéances concrètes arrivent au 1er octobre : le nouveau taux d’usure du quatrième trimestre et le nouveau contrat type de bail.

Si vous avez un projet cet automne, quatre sujets méritent d’être suivis de près. Il faut distinguer les textes déjà publiés au Journal officiel des projets encore en navette parlementaire.

1. Sursis DPE F et G : toujours en attente à l’Assemblée

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, a été transmis à l’Assemblée nationale (texte n° 3058, déposé le 9 juillet). À la date de cette mise à jour, les députés ne l’ont pas encore examiné : aucun sursis n’est applicable.

• Ce que le projet prévoit encore : autoriser la location de certains logements F ou G contre un engagement contractuel de travaux (délais évoqués : 3 ans en maison individuelle, 5 ans en copropriété).
• Ce qui s’applique aujourd’hui : le calendrier issu de la loi Climat et résilience.
• Conséquence pratique : un bailleur qui reloue un G sans rénovation s’expose à l’interdiction de location, pas à un « délai de grâce » encore inexistant.

Calendrier DPE en vigueur (sans sursis)

Même si le sursis est adopté, il ne sera pas automatique. Le projet conditionne la location à un engagement de travaux daté, ou, en copropriété, au vote d’un plan de rénovation en assemblée générale. Un simple classement F ou G ne suffira pas. Tant que le texte n’est pas promulgué, ces conditions restent une hypothèse.

2. Crédit immobilier : plateau fragile, OAT à surveiller

Les taux nominaux constatés en août 2026 restent autour de 3,3 % à 3,5 % sur 20 ans selon les baromètres de courtiers. Ce n’est pas une détente : c’est un plateau. Le taux d’usure du troisième trimestre, en vigueur depuis le 1er juillet, reste à 5,29 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus.

Source : avis de la Banque de France publié au Journal officiel, seuils applicables aux crédits immobiliers des particuliers. Ces plafonds sont révisés chaque trimestre.

• Ce qui a changé cet été : la BCE a relevé ses taux directeurs en juin, puis marqué une pause en juillet. Les banques regardent davantage l’OAT à 10 ans, passée au-dessus de 4 % en juillet, que le seul discours de la BCE.
• Scénario rentrée : si l’OAT se maintient à ce niveau, une hausse de 10 à 20 points de base des barèmes est plausible, pas une certitude. Rien n’indique un retour aux taux de 2021.

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3. Double échéance du 1er octobre 2026

Deux calendriers se croisent à cette date. L’un est certain (le contrat type), l’autre se publie en fin de trimestre (l’usure T4).

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux déjà en cours n’ont pas à être refaits. Le nouveau modèle, pour les locations vides, meublées et les colocations à bail unique, intègre notamment :

• une clause résolutoire type pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie : elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;
• une clause facultative de résidence principale, utile lorsque le logement est soumis à la servitude de l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme ;
• un champ numéro de téléphone portable (facultatif) pour le bailleur et le locataire.

Un logement classé G reste interdit à la location, indépendamment du nouveau contrat type. Un F ou G ne peut pas non plus voir son loyer augmenter à la relocation.

Calendrier bailleur — septembre à octobre 2026

Pour les baux et les loyers, appuyez-vous sur le guide gestion locative et le simulateur d’encadrement des loyers (nouvelle fenêtre).

4. IRL : dernier indice connu, prochaine publication en octobre

L’IRL n’est pas un indice « de septembre » : l’Insee le publie chaque trimestre, autour du 15 du mois suivant la fin du trimestre. Au 31 août 2026, le dernier indice publié est celui du 2e trimestre 2026 : 148,37 en métropole, soit + 1,15 % sur un an (Insee du 10 juillet, JO du 12 juillet). L’IRL du 3e trimestre 2026 est attendu vers mi-octobre.

Exemple. Un loyer de 850 € révisé sur le T2 (clause du bail) : 850 × (148,37 ÷ 146,68) ≈ 860 €, soit +10 € par mois. La formule utilise l’IRL du même trimestre un an plus tôt (T2 2025 = 146,68), pas « le dernier paru » par défaut. Un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer révisé à la hausse.

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers en zone tendue jusqu’au 31 juillet 2027, pour les contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2026 et cette date. À la relocation, le dernier loyer reste la référence ; un complément n’est possible que s’il est objectivement justifié, et jamais sur un F ou G.

Calculez une révision avec le simulateur IRL (nouvelle fenêtre) et le guide calcul IRL 2026. Pour le plafond en zone tendue, voyez le guide encadrement des loyers.

5. À surveiller : le coefficient DPE de l’électricité

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé dans le DPE est passé de 2,3 à 1,9. Un second abaissement, à 1,7, est annoncé pour le 1er janvier 2027. Des logements chauffés à l’électricité pourraient alors gagner une classe sans travaux lourds.

En résumé : quelle stratégie adopter pour la rentrée 2026 ?

Le contexte favorise les dossiers prêts, pas l’attentisme. Le crédit n’est pas bloqué par l’usure, mais il peut se tendre si l’OAT reste haute. Le DPE G reste une interdiction de location, pas un sursis. Les baux signés ou renouvelés à partir du 1er octobre devront suivre le nouveau contrat type.

Ne financez pas un prix d’achat, une relocation ou un devis de travaux sur une réforme encore en navette. Vérifiez l’état d’avancement réel de chaque texte avant d’en faire une hypothèse de calcul.

Questions fréquentes sur la rentrée immobilière 2026

Le sursis DPE s’applique-t-il depuis l’été ?

Non. Le Sénat a adopté le texte en première lecture le 8 juillet 2026 ; l’Assemblée ne l’a pas encore voté. Tant qu’il n’est ni adopté définitivement ni promulgué, le calendrier Climat et résilience s’applique : interdiction de location des G depuis le 1er janvier 2025.

Faut-il attendre octobre pour emprunter ?

Pas si votre projet est mûr. Le taux d’usure T3 (5,29 % au-delà de 20 ans) reste largement au-dessus des barèmes constatés. Le risque d’attendre, c’est davantage une légère hausse des taux nominaux si l’OAT se maintient au-dessus de 4 %, pas un blocage par l’usure.

Dois-je refaire tous mes baux avant le 1er octobre ?

Non. Le décret n° 2026-596 s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail en cours signé avant cette date n’a pas à être réécrit du seul fait du décret.

Puis-je augmenter le loyer à la relocation en zone tendue ?

En principe non au-delà du dernier loyer payé, actualisé le cas échéant par l’IRL. Le décret n° 2026-644 reconduit cet encadrement jusqu’au 31 juillet 2027. Un complément de loyer n’est possible que s’il est objectivement justifié. Un logement classé F ou G ne peut pas voir son loyer augmenter, y compris à la relocation.

Quel IRL utiliser pour une révision en septembre ?

Celui du trimestre prévu par la clause du bail, comparé au même trimestre un an plus tôt — pas « le dernier paru » par défaut. Au 31 août 2026, le dernier indice publié reste le T2 (148,37). Le T3 paraîtra vers mi-octobre. Un logement F ou G ne peut pas être révisé à la hausse.

Le coefficient électrique change-t-il mon DPE actuel ?

Le coefficient 1,9 s’applique aux DPE établis depuis le 1er janvier 2026. Le passage à 1,7, annoncé pour le 1er janvier 2027, ne reclassera un logement déjà étiqueté que si un nouveau DPE est établi sous ce coefficient. Vérifiez le texte au Journal officiel avant d’en faire une hypothèse d’achat ou de relocation.