Encadrement des loyers 2026 : zones, loyer de référence majoré et complément
Dans les communes qui l'ont voté, le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Le complément de loyer n'est possible qu'à titre exceptionnel.
L'encadrement des loyers plafonne le loyer de base dans les communes qui ont délibéré en ce sens. Ce n'est pas un dispositif national uniforme : chaque territoire publie ses propres loyers de référence par arrêté préfectoral, en s'appuyant sur la loi ALUR (2014), la loi ÉLAN (2018) et les textes d'application (notamment l'article 140 de la loi ÉLAN).
Avant de fixer un loyer, vérifiez si votre commune applique l'encadrement sur Service-Public F1314. Puis consultez l'observatoire local des loyers (préfecture, métropole ou simulateur dédié).
Calculez le loyer de référence majoré
Saisissez le €/m² de l'observatoire local : plafond +20 %, complément et conformité de votre loyer.
Vérifier mon plafond de loyer1. Les trois niveaux de loyer — comment ça s'empile
Niveau 1
Loyer de référence
Médiane des loyers constatés pour un logement comparable (même secteur, catégorie, époque de construction).
Niveau 2 — plafond légal
Loyer de référence majoré
= Loyer de référence × 1,20 (art. 140 loi ÉLAN). Le loyer de base ne peut pas le dépasser.
Niveau 3 — exception
Complément de loyer
Dérogation si caractéristiques exceptionnelles vs biens comparables du même secteur (art. 140-1).
Loyer total = Loyer de base (≤ référence majorée) + Complément éventuel
Le complément ne peut jamais s'appliquer si le loyer de base est déjà inférieur au loyer de référence majoré.
| Territoire | Observatoire / source locale | Majoration |
|---|---|---|
| Paris | encadrementdesloyers.paris.fr / DRIHL | +20 % |
| Lille Métropole | Métropole européenne de Lille | +20 % |
| Lyon + Villeurbanne | Métropole de Lyon | +20 % |
| Bordeaux Métropole | Bordeaux Métropole | +20 % |
| Montpellier Méditerranée | Métropole de Montpellier | +20 % |
| Plaine Commune / Est Ensemble | Préfecture 93 / DRIHL | +20 % |
| Grenoble-Alpes Métropole | Métropole grenobloise | +20 % |
| Pays basque (BAB) | Agglomération Pays Basque | +20 % |
| Profil (exemple) | Référence €/m² | Majoré +20 % |
|---|---|---|
| Studio tendu (ex. 20 m²) | 32 €/m² | 38,40 €/m² |
| T2 courant (ex. 45 m²) | 24 €/m² | 28,80 €/m² |
| T3 familial (ex. 70 m²) | 18 €/m² | 21,60 €/m² |
Les €/m² ci-dessus illustrent la formule légale (référence × 1,20), ce ne sont pas les barèmes officiels — ceux-ci varient par quartier, époque et meublé/non meublé. Source : art. 140 loi ÉLAN · Service-Public F1314. Vérifié le 30 août 2026.
2. Exemple chiffré de calcul
Supposons un T2 meublé de 45 m², construit entre 1971 et 1990, secteur « Centre » à Lyon :
Loyer de référence (observatoire local) : 14,20 €/m² → 639 €/mois
Loyer de référence majoré (+20 %) : 766,80 €/mois
Complément justifié (terrasse 25 m², rare dans le secteur) : 80 €/mois
Loyer total maximal : 846,80 €/mois
L'annonce et le bail doivent indiquer séparément : loyer de base (766,80 €), complément (80 €) et justification du complément. Depuis l'arrêté du 21 avril 2022, ces mentions sont obligatoires.
Les montants ci-dessus sont illustratifs. Seul l'observatoire local fait foi pour votre adresse exacte.
3. Territoires où l'encadrement est en vigueur (2026)
Liste des principales zones actives. La liste évolue : vérifiez l'arrêté préfectoral de votre commune avant toute mise en location.
Paris
Encadrement depuis 2019 — observatoire des loyers sur encadrementdesloyers.paris.fr
Observatoire local →Lille Métropole
Lille, Roubaix, Tourcoing, Villeneuve-d'Ascq, Lomme…
Métropole de Lyon + Villeurbanne
Zone très tendue — barèmes par secteur géographique
Bordeaux Métropole
Encadrement étendu par délibération locale
Montpellier Méditerranée Métropole
Plafonds par secteur et catégorie de logement
Plaine Commune + Est Ensemble
Petite couronne nord-est parisienne (Seine-Saint-Denis)
Grenoble-Alpes Métropole
Dispositif actif depuis 2022
Pays basque
Bayonne, Anglet, Biarritz — encadrement spécifique
4. Critères pour identifier un logement « comparable »
L'observatoire local croise généralement ces critères pour déterminer le loyer de référence :
- Adresse / secteur géographique (quartier, IRIS, zone cartographiée) ;
- Surface habitable et nombre de pièces principales ;
- Époque de construction (avant 1946, 1946–1970, 1971–1990, après 1990…) ;
- Type de location : vide ou meublé (les barèmes diffèrent) ;
- Étage, ascenseur, extérieur selon les territoires.
En location meublée (LMNP), l'encadrement s'applique aussi dans les communes concernées, avec des barèmes souvent distincts du vide. Voir notre guide LMNP.
5. Complément de loyer : règles et interdictions
Le complément doit être :
- mentionné dans l'annonce et dans le bail avec justification détaillée ;
- justifié par des caractéristiques objectives (vue exceptionnelle, terrasse rare, prestations haut de gamme dans le secteur) ;
- absent si le logement présente l'un des défauts listés ci-dessous (source Service-Public).
Aucun complément si le logement présente :
- Sanitaires sur le palier ou dans un local non adapté
- Signes d'humidité sur les murs
- DPE classé F ou G
- Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grilles de ventilation)
- Vis-à-vis à moins de 10 mètres
- Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
- Problèmes d'évacuation des eaux (3 derniers mois)
- Installation électrique dégradée
6. Sanctions et deux procédures de contestation
Ne confondez pas ces deux recours :
A. Contestation du complément de loyer
Délai : 3 mois après signature du bail. Saisine obligatoire de la commission départementale de conciliation (CDC), puis juge sous 3 mois après l'avis.
B. Loyer de base > plafond
Contestable pendant toute la durée du bail. Restitution des trop-perçus sur 3 ans. CDC recommandée mais non obligatoire.
Sanction administrative (art. 140-2 loi ÉLAN) : jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) en cas de dépassement du plafond.
7. Relocation, renouvellement et révision IRL
Nouveau bail / relocation
Le loyer de base est plafonné au loyer de référence majoré. L'encadrement s'applique pleinement.
Renouvellement de bail
Le plafond peut être réévalué selon l'observatoire en vigueur à la date du renouvellement.
Révision annuelle (IRL)
L'IRL s'applique dans la limite du plafond d'encadrement. Voir notre guide IRL 2026.
8. Checklist bailleur avant mise en location
- Vérifier si la commune applique l'encadrement (arrêté préfectoral)
- Consulter l'observatoire local : loyer de référence pour votre bien
- Calculer le loyer de référence majoré (+20 %)
- Justifier et documenter tout complément de loyer
- Mentionner dans l'annonce : loyer de référence majoré + complément éventuel
- Reprendre ces éléments dans le bail avec justification écrite
- Vérifier le DPE (F/G = pas de complément, gel des augmentations)
FAQ encadrement des loyers
Note importante de prudence
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Les montants calculés ici sont des estimations : seul un notaire, sur la base d'une expertise du bien et de votre situation familiale, peut chiffrer et sécuriser l'opération. Consultez-le avant tout engagement.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Loyers en zone tendue : encadrement et complément de loyer : Service-Public.gouv.fr
Loyer de référence, loyer de référence majoré (+20 %), complément et sanctions.
- Loi ÉLAN, article 140 — encadrement du niveau des loyers : Légifrance
Plafond du loyer de base, complément de loyer et sanctions administratives.
- Loi du 6 juillet 1989, article 15 : Légifrance
Congé du bailleur, motifs, préavis et protection du locataire.
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