Simulateur fiscal immobilier : cash-flow et patrimoine
Renseignez votre bien, votre financement et votre situation fiscale pour obtenir une projection lisible sur 25 ans.
Première étape
Que souhaitez-vous simuler ?
Vous pourrez changer de mode à tout moment.
Simulation d'un bien
Avancez à votre rythme : chaque hypothèse reste modifiable.
Tout comprendre sur la simulation fiscale immobilière
Investir dans l'immobilier locatif nécessite une maîtrise parfaite des règles fiscales. Découvrez pourquoi et comment simuler votre impôt pour garantir la rentabilité de votre patrimoine.
1Pourquoi faire une simulation d'impôt pour son investissement ?
L'impôt est le principal destructeur de rendement en immobilier. En France, selon le mode d'exploitation (vide, meublé, nom propre, SCI), la fiscalité peut faire passer votre rendement net de +6% à négatif. Simuler permet de choisir le bon régime fiscal dès le départ pour éviter les mauvaises surprises.
2Comment choisir entre le régime Réel et le forfait (Micro) ?
Le régime micro applique un abattement forfaitaire (30% pour le nu, 50% pour le meublé). Le régime Réel permet de déduire vos charges réelles et surtout de pratiquer l'amortissement comptable. Si vos charges réelles et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire (ce qui est le cas 9 fois sur 10 en meublé), le Réel est largement plus avantageux.
3Quel est l'intérêt de la SCI à l'IS pour un portefeuille ?
La SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés) permet de capitaliser sans subir l'impôt sur le revenu personnel des associés (soumis à leur TMI). La société amortit le bien et déduit toutes les charges. L'impôt est calculé à l'échelle de la société (taux réduit à 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices), ce qui préserve votre capacité d'autofinancement globale.
4Comment fonctionne le simulateur consolidé ?
Notre outil consolide l'ensemble des flux de vos différents investissements. Il calcule l'impact de vos tranches marginales d'imposition (TMI) et projette les cash-flows nets d'impôts, la valeur de votre patrimoine et le rendement global de votre portefeuille sur 25 ans.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP — impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier — impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière — impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.
Avertissement
Les simulations, estimations et calculs présentés sur cet outil ont une vocation purement informative, pédagogique et illustrative. Ils reposent sur des hypothèses financières simplifiées et ne sauraient en aucun cas constituer un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel certifié avant toute décision.