Loi Logement, Taux d'usure, Airbnb : Ce qui bouge (et ce qui reste à voter) pour les investisseurs en Juillet 2026

Le début du mois de juillet 2026 marque un tournant décisif pour les propriétaires-bailleurs en France. Entre le dépôt des rapports au Sénat pour la nouvelle Loi Logement, le relèvement surprise des taux d'usure au Journal Officiel et le serrage de vis définitif sur les meublés de tourisme, les règles du jeu viennent de changer.

Si vous avez un projet immobilier cet été, voici quatre sujets à suivre de près. Il faut distinguer le projet de sursis DPE, encore débattu, des règles fiscales déjà promulguées comme le dispositif Jeanbrun.

Le sursis DPE présenté ci-dessous demeure une proposition tant qu'un texte définitif n'est pas publié. À l'inverse, le dispositif Jeanbrun a été promulgué dans la loi de finances pour 2026 et s'applique depuis le 21 février 2026.

1. Sursis pour les passoires thermiques (DPE F et G) : un projet de loi en discussion au Sénat

C'est le dossier brûlant qui agite le marché locatif. Face à la menace de voir des centaines de milliers de logements interdits à la location, un texte de la commission des affaires économiques du Sénat a été déposé et doit être débattu les 7 et 8 juillet. Ce texte n'est à ce stade qu'une proposition : rien ne garantit son adoption dans sa version actuelle.

• Ce que le projet prévoit : un sursis de 3 ans (maison individuelle) à 5 ans (en copropriété) suspendu à l'obligation de décence énergétique.
• La condition envisagée : pour continuer à louer un logement classé F ou G pendant ce sursis, le bailleur devrait prouver un engagement contractuel de travaux ou le vote d'un plan de rénovation en assemblée générale de copropriété.

⚡ Point de prudence — Ne supposez aucun délai supplémentaire tant que le sursis n'est pas définitivement adopté. Chiffrez les travaux et la conformité au calendrier DPE actuellement en vigueur avec notre guide complet sur le Déficit Foncier et les Travaux.

2. Loi Jeanbrun : le cadre promulgué reste la référence

Le statut de bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, a été promulgué dans la loi de finances pour 2026. Il concerne les acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Les simulations doivent utiliser le texte en vigueur, pas des pistes d'assouplissement parlementaires.

• Ancien rénové : les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d'acquisition et répondre aux critères légaux de réhabilitation.
• Performance énergétique : la rénovation doit satisfaire les critères auxquels renvoie le texte fiscal ; une simple classe D ne suffit pas à elle seule.
• Type de bien : le dispositif vise les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif ; les maisons individuelles ne sont pas incluses dans le cadre promulgué.

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3. Taux d'usure au 1er juillet : de l'air pour les dossiers de crédit serrés

Sur le front du financement, la Banque de France publie et révise ses seuils de l'encadrement du crédit immobilier chaque trimestre. Au 1er juillet 2026 :

• Le taux d'usure maximal (TAEG plafond tout compris) pour les prêts sur 20 ans et plus est annoncé à 5,29 % (contre 5,19 % au trimestre précédent).
• En parallèle, les taux nominaux réels du marché se situent autour de 3,38 % sur 20 ans à cette date.

Ce relèvement du taux d'usure peut débloquer des dossiers qui se faisaient rejeter à cause du coût de l'assurance emprunteur ou des frais annexes. Ces chiffres sont révisés chaque trimestre par la Banque de France : vérifiez toujours le taux d'usure en vigueur au moment de votre demande de prêt, plutôt que de vous fier à cette valeur au-delà du trimestre en cours.

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4. Loi Le Meur : Fin de la tolérance pour les locations Airbnb

Si vous exploitez un logement en courte durée, la période de flou artistique est définitivement derrière vous. L'administration fiscale et les communes appliquent désormais les pleins décrets de la Loi Le Meur.

• Enregistrement national : l'obligation légale est prévue, mais le téléservice national est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. Pendant la transition, vérifiez la procédure effectivement ouverte par la commune avant de publier une annonce.
• Rabot fiscal validé : Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement automatique s'effondre à 30 % avec un plafond de revenus de 15 000 € par an. Au-delà, l'imposition au régime réel devient obligatoire.

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En résumé : quelle stratégie adopter pour cet été 2026 ?

Entre la relative stabilisation des taux nominaux, la hausse du taux d'usure et un sursis DPE encore à l'étude, le contexte peut jouer en faveur des acheteurs sur les biens avec travaux — à condition de vérifier l'état d'avancement réel de chaque texte avant d'en faire une hypothèse de calcul. Ne basez pas un plan de financement ou un prix d'achat sur une réforme non encore votée.

Questions fréquentes sur les changements de juillet 2026

Le sursis DPE F/G s'applique-t-il automatiquement à tous les logements ?

Non. Tant que la loi n'est pas définitivement votée (débats prévus les 7 et 8 juillet), le sursis n'est qu'un projet. Une fois adopté, il restera conditionné à la preuve d'un engagement de travaux ou d'un vote en assemblée générale de copropriété — un simple classement F ou G ne suffira pas à l'obtenir automatiquement.

Les pistes d'assouplissement Jeanbrun changent-elles les calculs ?

Non tant qu'elles ne sont pas promulguées. Le seuil légal à retenir reste 30% pour l'ancien rénové. Recalculez votre plan de financement avec notre simulateur Loi Jeanbrun et vérifiez le texte en vigueur avant de signer un devis.

Faut-il attendre la fin de l'été pour emprunter ?

Rien n'indique une nouvelle baisse des taux nominaux à court terme : la hausse du taux d'usure vise avant tout à débloquer des dossiers déjà freinés par le coût de l'assurance, pas à annoncer une détente durable du marché du crédit. Si votre dossier est prêt, le principal risque à attendre est de voir les banques resserrer à nouveau leurs objectifs commerciaux après l'été.

⚠️ Note importante de prudence

Cet article traite de textes en discussion ou récemment votés : les dispositions présentées comme des projets peuvent encore être amendées, repoussées ou abandonnées avant leur adoption définitive au Journal Officiel. Vérifiez toujours l'état d'avancement réel avant d'engager une décision d'investissement.

Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Consultez toujours un professionnel certifié avant de prendre une décision.