Nouveau contrat de bail au 1er octobre 2026 : ce qui change pour les bailleurs

À compter du 1er octobre 2026, tout nouveau contrat de location ou renouvellement de bail d’habitation (nue ou meublée à usage de résidence principale) doit adopter la nouvelle trame issue du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026.

Trois ans après la loi anti-squat du 27 juillet 2023, le contrat type défini par la loi ALUR est mis en conformité. Pour les bailleurs, cette mise à jour accélère l’action contre les impayés, mais impose aussi une rigueur accrue : un ancien formulaire peut vous priver du bénéfice légal. Tour d’horizon opérationnel.

1. Clause résolutoire pour impayés : 6 semaines au lieu de 2 mois

C’est l’évolution majeure (rubrique VIII du contrat type).

Jusqu’ici, le délai minimal après commandement de payer (commissaire de justice) était de deux mois. Pour tout contrat signé ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026 :

• Un délai réduit à 6 semaines : le locataire dispose de 42 jours pour régler ou solliciter des délais de paiement auprès du juge. À défaut, la résiliation intervient de plein droit.
• Un gain de trésorerie : ces deux semaines gagnées permettent d’assigner plus tôt devant le juge des contentieux de la protection, et d’éviter souvent un terme de loyer supplémentaire.
• Dépôt de garantie non versé : le décret entérine ce défaut à l’entrée dans les lieux comme motif déclencheur.

Pour le suivi des échéances locatives et des procédures, croisez avec le calendrier Loi ALUR (nouvelle fenêtre) et le guide sécuriser ses loyers.

2. Nouvelles mentions obligatoires de transparence

Le contrat type renforce les informations à la charge du bailleur dès la signature.

Identifiant fiscal du logement (invariant)

Le numéro d’invariant fiscal (12 chiffres, espace Gérer mes biens immobiliers sur impots.gouv.fr (nouvelle fenêtre)) doit figurer explicitement dans le bail. Récupérez-le avant le 1er octobre pour chaque bien.

Historique des loyers sur 18 mois

Le bailleur indique le montant et la date du dernier loyer appliqué au précédent locataire au cours des 18 derniers mois, pour justifier la conformité au regard de l’encadrement des loyers lorsqu’il s’applique.

Servitudes d’urbanisme

Le bail précise si le bien se situe dans un secteur où le document d’urbanisme impose une affectation exclusive à la résidence principale (lutte contre la prolifération des meublés de tourisme — voir aussi loi Le Meur / Declaloc).

Coordonnées téléphoniques

L’inscription des numéros de téléphone portable des parties est intégrée au modèle pour fluidifier les communications d’urgence.

3. Loyers : zone tendue et passoires thermiques

Cette refonte formelle ne modifie pas les règles de fixation du loyer :

Calculez une révision avec le simulateur IRL (nouvelle fenêtre) et le guide IRL 2026. Pour les plafonds en zone tendue : simulateur encadrement (nouvelle fenêtre).

4. Checklist bailleur avant le 1er octobre 2026

1. Supprimez tous les anciens modèles de bail (ordinateur, cloud, plateforme de gestion).
2. Récupérez les invariants fiscaux sur votre espace impots.gouv.fr (Gérer mes biens immobiliers).
3. Préparez l’historique des 18 derniers mois de loyer pour chaque relocation.
4. Vérifiez auprès de votre assureur GLI que le nouveau modèle est validé : une clause résolutoire non conforme peut justifier un refus de prise en charge.
5. Contrôlez le DPE : un G reste interdit à la location ; un F ou G ne peut pas voir son loyer monter.

Pour l’organisation quotidienne des baux et quittances, voir le guide gestion locative. Le contexte de rentrée (usure, IRL, DPE) est dans les actualités août-septembre 2026.

FAQ

Dois-je refaire tous mes baux avant le 1er octobre ?

Non. Le décret s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Un bail en cours signé avant cette date n’a pas à être réécrit du seul fait du décret.

La clause à 6 semaines s’applique-t-elle aux baux déjà signés ?

Non, sauf renouvellement ou avenant qui adopte le nouveau modèle. Sur un ancien bail, c’est la clause écrite (souvent 2 mois) qui s’applique.

Que se passe-t-il si j’oublie l’invariant fiscal ?

Le modèle type impose la mention. Un oubli expose à des contestations et affaiblit votre position en contentieux. Anticipez la récupération sur impots.gouv.fr.