Indivision et succession d’un bien immobilier : décider, partager, sortir

À la mort d'un parent, le logement familial ou un bien locatif se retrouve très souvent détenu à plusieurs : c'est l'indivision successorale. Sans organisation, elle peut bloquer la vente, empêcher d'entretenir le bien et nourrir des conflits. Ce guide explique ce que l'on peut décider à plusieurs, comment en sortir, ce que devient le conjoint survivant et ce qu'il faut anticiper côté impôts. Pour estimer les droits de succession, utilisez le simulateur de succession immobilière (nouvelle fenêtre).

1. Qu'est-ce que l'indivision ?

L'indivision est la situation d'un bien détenu en commun par plusieurs personnes, chacune titulaire d'une quote-part (par exemple 1/3 chacun) sans que le bien soit physiquement divisé. Elle naît le plus souvent d'une succession, mais aussi d'un achat à plusieurs sans société, d'un divorce ou d'une séparation de concubins.

Trois idées à retenir :

• Chacun possède une part du tout, pas une pièce ou un étage du logement.
• Chacun supporte les charges (taxe foncière, assurance, travaux) en proportion de sa part, et perçoit les loyers dans la même proportion.
• Les décisions se prennent à plusieurs, selon des majorités qui dépendent de la nature de l'acte.

2. Qui décide quoi ?

Les règles du Code civil distinguent, en simplifiant, trois niveaux. Elles sont à adapter à votre cas avec un notaire.

Si l'unanimité est impossible, des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent, sous conditions, demander au tribunal l'autorisation de vendre. Un indivisaire qui bloque sans motif sérieux n'est donc pas toujours en mesure d'empêcher indéfiniment la vente.

3. Quand l'un des indivisaires occupe le bien ou avance les frais

• Indemnité d'occupation : l'indivisaire qui occupe seul le bien peut devoir une indemnité aux autres, en général à partir de la demande de partage ou selon la convention d'indivision.
• Avances de frais : celui qui paie seul la taxe foncière ou des travaux nécessaires peut demander à être remboursé de la part des autres, lors du partage ou avant.
• Location du bien : les loyers appartiennent à l'indivision. Chaque indivisaire déclare sa quote-part dans ses revenus fonciers : voir la location nue et la gestion locative.

Précisez par écrit qui gère, qui encaisse les loyers et comment les charges sont réglées : c'est la meilleure protection contre les conflits.

4. Le conjoint survivant : droits et options

Le conjoint survivant (marié, hors PACS) n'est pas dans la même situation que les enfants. La loi lui accorde en général :

• un droit temporaire d'habitation d'un an dans le logement qu'il occupait, sans contrepartie ;
• un droit viager d'habitation et d'usage du logement principal, sous conditions, qui peut s'exercer jusqu'à son décès, sauf volonté contraire exprimée par le défunt devant notaire ;
• une part successorale qui dépend de la composition de la famille : si le défunt ne laisse que des enfants communs avec le conjoint, celui-ci choisit entre l'usufruit de la totalité de la succession et un quart en pleine propriété ; si l'un au moins des enfants est issu d'une autre union, il n'a pas d'option et reçoit un quart en pleine propriété. Cette règle s'applique en l'absence de testament ou de donation au dernier vivant, qui peuvent la modifier.

Ces choix ont des conséquences lourdes (impôts, revente, relation avec les enfants) : ne décidez pas sans conseil notarial. Pour comprendre l'usufruit et la nue-propriété, voir le guide viager et nue-propriété. Le partenaire de PACS n'est pas héritier légal : il ne reçoit rien sans testament, même s'il est exonéré de droits quand il est désigné.

5. Les droits de succession : ce qu'il faut savoir

• Le conjoint survivant et le partenaire de PACS (par testament) sont exonérés de droits de succession.
• En ligne directe (enfants, parents), un abattement de 100 000 € s'applique par parent et par enfant, avant un barème progressif.
• Le logement occupé par le conjoint survivant ou un enfant mineur peut bénéficier d'un abattement de 20 % sur sa valeur, sous conditions.
• Les frères, sœurs, neveux et tiers supportent des barèmes beaucoup plus lourds, avec des abattements faibles.

Le simulateur chiffre ces cas à partir des règles que nous avons codées. Les montants légaux étant susceptibles d'évoluer, vérifiez-les sur service-public.gouv.fr et avec le notaire chargé du dossier. La déclaration de succession doit en principe être déposée dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès a eu lieu hors de France métropolitaine), sous peine d'intérêts de retard et, selon les cas, de majorations ; certaines petites successions en sont dispensées sous conditions.

Le notaire établit l'attestation immobilière : sans elle, la propriété du bien ne peut pas être publiée au service de publicité foncière. Prévoyez son délai dans votre calendrier.

6. Sortir de l'indivision : les solutions

Nul n'est obligé de rester indéfiniment en indivision : chaque indivisaire peut demander le partage. Selon la situation :

Si un indivisaire veut vendre sa part à un tiers, les autres disposent en principe d'un droit de préemption : il doit leur notifier le projet avant de le conclure.

7. Ce qui se passe après : vente, location, plus-value

• Vente du bien hérité : la plus-value est calculée à partir de la valeur retenue dans la déclaration de succession, et la durée de détention commence à la date du décès. Voir le guide plus-value immobilière et le simulateur de plus-value (nouvelle fenêtre).
• Garder pour louer : une SCI familiale peut simplifier la gestion à plusieurs. Voir la SCI, le simulateur SCI (nouvelle fenêtre) et le guide louer à un proche.
• IFI : la valeur du bien indivis entre dans votre patrimoine immobilier à proportion de votre quote-part. Voir l'IFI.

8. Anticiper plutôt que subir

Le meilleur moment pour éviter une indivision conflictuelle est avant le décès :

• la donation (avec ou sans démembrement) permet d'organiser le partage : voir donation immobilière aux enfants et le simulateur de donation (nouvelle fenêtre) ;
• le testament et la donation-partage fixent à l'avance qui reçoit quoi ;
• la SCI ou la holding structurent la détention : voir la holding ;
• la vente en nue-propriété ou le démembrement permettent de financer ses vieux jours : voir vendre en nue-propriété et le simulateur nue-propriété et viager (nouvelle fenêtre).