IFI 2026 : seuil, barème, abattements et déclaration
Au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net, l'Impôt sur la Fortune Immobilière s'ajoute à votre fiscalité. Voici comment l'assiette se construit et ce que vous pouvez optimiser légalement.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l'ancien ISF depuis 2018. Seuls les biens et droits immobiliers entrent dans l'assiette : résidence principale, locatif, parts de SCPI, nue-propriété côté usufruitier, etc.
Il s'applique aux foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier de l'année d'imposition (déclaration au printemps suivant).
Qui est assujetti ?
| Situation | Règle générale |
|---|---|
| Résidents fiscaux français | IFI sur le patrimoine immobilier mondial |
| Non-résidents | IFI sur les biens et droits immobiliers situés en France (selon conventions) |
| Couple marié / pacsé | Un seul patrimoine, une seule déclaration |
| Concubinage / séparation de biens | Chacun déclare sa quote-part |
Ne pas confondre : l'IFI n'est pas l'impôt sur vos loyers. Les revenus fonciers ou BIC restent imposés à l'IR et aux prélèvements sociaux. L'IFI est un impôt annuel sur la valeur du patrimoine immobilier détenu.
Construction de l'assiette en 5 étapes
1. Valeur brute des actifs immobiliers
À déclarer à leur valeur vénale au 1er janvier (prix de marché raisonnable), pas au prix d'achat historique :
- résidence principale et secondaires ;
- biens locatifs (nu ou meublé) ;
- parts de SCPI, OPCI immobiliers ;
- droits immobiliers (usufruit, nue-propriété côté usufruitier) ;
- terrains à bâtir, parkings, parts de sociétés à prépondérance immobilière.
2. Abattement résidence principale (30 %)
L'article 973 du CGI prévoit un abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale du foyer, sous réserve d'occupation effective.
3. Déduction des dettes
Sont déductibles les detes contractées pour :
- l'acquisition ;
- la réparation, l'entretien, l'amélioration ;
- la reconstruction des biens immobiliers.
Prêts in fine : seule la part non amortie théoriquement (amortissement linéaire sur la durée du prêt) reste déductible. Les intérêts seuls ne suffisent pas à maintenir une dette « pleine » dans l'assiette.
4. Patrimoine net taxable
Patrimoine net = Actifs immobiliers − Abattement RP − Dettes éligibles
5. Décote d'entrée (1,3 M€ à 1,4 M€)
Entre 1,3 et 1,4 M€ de patrimoine net, l'impôt est lissé pour éviter un saut brutal au franchissement du seuil. Au-delà de 1,4 M€, le barème s'applique pleinement.
Le barème IFI 2026
L'impôt est calculé par tranches sur la fraction du patrimoine net supérieure à 800 000 € :
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Exemple : patrimoine net taxable de 2 000 000 € (après abattement RP et dettes). L'IFI se calcule tranche par tranche sur la part au-dessus de 800 000 €. Le simulateur reprend le calcul exact, y compris la décote d'entrée si vous êtes entre 1,3 et 1,4 M€.
Plafonnement lié aux revenus (art. 979 CGI)
L'ensemble IFI + impôt sur le revenu + prélèvements sociaux ne peut dépasser 75 % des revenus de l'année précédente. Si le plafond est atteint, l'IFI est réduit d'autant.
Ce mécanisme protège les foyers « riches en actifs mais pauvres en cash-flow », mais ne supprime pas l'obligation déclarative.
IFI, SCI, holding et SCPI
| Structure | Traitement IFI (principe) |
|---|---|
| Détention directe | Valeur vénale du bien au 1er janvier |
| SCI de location nue à l'IR | Parts soumises à l'IFI (valeur des parts) |
| SCI à l'IS « pure locative » | Souvent exclue si pas d'activité économique autre — analyse au cas par cas |
| Holding animatrice | Participations exclues si critères d'animation remplis |
| SCPI / OPCI | Valeur des parts détenues |
| Nue-propriété | Non imposable chez le nu-propriétaire ; l'usufruitier déclare la pleine propriété |
Erreur fréquente : croire qu'une SCI à l'IS « efface » automatiquement l'IFI. Sans activité économique autre que la location, les parts peuvent rester imposables. Faites auditer la structure avant de monter un montage uniquement pour l'IFI.
Exemple chiffré simplifié
| Actif / passif | Montant |
|---|---|
| Résidence principale (valeur vénale) | 1 200 000 € |
| Abattement 30 % RP | − 360 000 € |
| Biens locatifs | 1 100 000 € |
| Parts SCPI | 250 000 € |
| Total actifs nets partiels | 2 190 000 € |
| Crédits amortissables résiduels | − 420 000 € |
| Patrimoine net taxable | ≈ 1 770 000 € |
L'IFI annuel dépend ensuite du barème et du plafonnement éventuel. Utilisez le simulateur avec vos montants réels et vos revenus N-1.
Déclaration et calendrier
- Formulaire 2042-IFI (ou 2042-C-IFI selon cas), en même temps que la déclaration de revenus.
- Date limite : mi-mai (dates variables selon département).
- Paiement : prélèvement ou solde selon votre situation.
Les biens détenus au 1er janvier sont déclarés, même s'ils sont vendus dans l'année.
Leviers d'optimisation légaux (à valider avec un professionnel)
- Démembrement : transmettre la nue-propriété aux enfants, l'usufruitier reste redevable de l'IFI sur la valeur pleine.
- Remboursement anticipé de dettes non éligibles ou dont la déductibilité s'érode (in fine).
- Réévaluation prudente : une surévaluation expose au redressement ; une sous-évaluation aussi.
- Holding animatrice : pour les patrimoines d'entreprise, sous conditions strictes.
- Donation avant croissance de la valeur : anticiper la transmission.
| Fraction du patrimoine net | Taux |
|---|---|
| 0 € à 800 000 € | 0 % |
| 800 000 € à 1 300 000 € | 0,5 % |
| 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,7 % |
| 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,5 % |
Assujettissement au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net taxable. Le barème s'applique dès 800 000 € une fois le seuil franchi. Source : impots.gouv.fr — Calcul de l'IFI. Vérifié le 30 août 2026.
Patrimoine net taxable et barème progressif
Abattement résidence principale, décote d'entrée, dettes déductibles et plafonnement 75 %.
Estimer mon IFIIFI et transmission : anticiper le seuil
Un patrimoine qui franchit 1,3 M€ au 1er janvier déclenche l'IFI chaque année tant que le seuil est dépassé. Une donation de nue-propriété ou une vente en viager peut réduire l'assiette, mais chaque opération a un coût fiscal propre (droits de donation, plus-value, etc.).
Comparez toujours le coût de l'IFI sur 10–15 ans au coût d'une restructuration patrimoniale.
Questions Fréquentes (FAQ)
Note importante de prudence
Ce guide a une vocation purement pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement officiel. Les montants calculés ici sont des estimations : seul un notaire, sur la base d'une expertise du bien et de votre situation familiale, peut chiffrer et sécuriser l'opération. Consultez-le avant tout engagement.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière : impots.gouv.fr
Seuil, barème, décote, résidence principale et dettes déductibles.
- IFI : biens démembrés, grevés d’un usufruit ou d’un droit d’usage : BOFiP, impots.gouv.fr
Imposition chez l’usufruitier en pleine propriété et cas de répartition de l’article 968 du CGI.
- Droits de donation et biens immobiliers : Service-Public.gouv.fr
Abattements familiaux, donation immobilière et transmission de la nue-propriété.
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