Simulateur SCI à l'IR ou à l'IS : Quel Régime Choisir ?
Comparez l'impôt total sur toute la durée de votre projet — pendant la location ET à la revente, là où l'écart se joue vraiment.
SCI à l'IR ou à l'IS ?
L'IS fait souvent gagner pendant la location grâce à l'amortissement… et perdre à la revente, quand ces amortissements sont repris. La bonne réponse dépend de votre horizon.
SCI à l'IR (translucide)
Les loyers sont imposés chez les associés au barème (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pas d'amortissement, donc une fiscalité lourde pendant la location. En revanche, à la revente, c'est le régime des particuliers : abattements par durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
SCI à l'IS (opaque)
Le bâti s'amortit, ce qui efface souvent tout le résultat imposable : peu ou pas d'impôt pendant la location, au taux réduit de 15 % puis 25 %. Mais à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : les amortissements déduits sont repris, sans aucun abattement de durée.
Votre Projet
Avertissement : estimation pédagogique. Le choix de l'IS est irrévocable. D'autres facteurs entrent en jeu (transmission, associés, comptabilité commerciale obligatoire à l'IS). Faites valider votre montage par un expert-comptable avant de trancher.
4 904 € d'impôts en moins au total
Impôt total sur 15 ans
| SCI à l'IR | SCI à l'IS | |
|---|---|---|
| Pendant la location | 29 240 € | 0 € |
| À la revente | 10 981 € | 45 125 € |
| Total | 40 221 € | 45 125 € |
Pourquoi l'IS coûte plus cher à la revente
En SCI à l'IS, les 147 500 € d'amortissements déduits pendant la location sont repris dans la plus-value de revente : c'est la contrepartie de l'économie d'impôt obtenue pendant l'exploitation.
Le produit de la vente reste dans la SCI à l'IS. Pour le récupérer personnellement, une distribution de dividendes déclencherait le prélèvement forfaitaire unique de 30 % : activez l'option pour en mesurer l'effet.
Le lien rouvre le simulateur avec vos chiffres : pratique pour en discuter avec votre expert-comptable.
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Impôt sur les sociétés (IS) : taux, déclaration, paiement — entreprendre.service-public.fr
Taux réduit de 15 % puis taux normal de 25 %, base d’imposition et liquidation de l’IS.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier — impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière — impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.
Avertissement
Les simulations, estimations et calculs présentés sur cet outil ont une vocation purement informative, pédagogique et illustrative. Ils reposent sur des hypothèses financières simplifiées et ne sauraient en aucun cas constituer un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel certifié avant toute décision.