Simulateur SCI IR vs IS : Calcul de Rentabilité Fiscale
Comparez l'impôt total sur toute la durée de votre projet : pendant la location ET à la revente, là où l'écart se joue vraiment.
SCI à l'IR ou à l'IS ?
L'IS fait souvent gagner pendant la location grâce à l'amortissement… et perdre à la revente, quand ces amortissements sont repris. La bonne réponse dépend de votre horizon.
SCI à l'IR (translucide)
Les loyers sont imposés chez les associés au barème (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pas d'amortissement, donc une fiscalité lourde pendant la location. En revanche, à la revente, c'est le régime des particuliers : abattements par durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
SCI à l'IS (opaque)
Le bâti s'amortit, ce qui efface souvent tout le résultat imposable : peu ou pas d'impôt pendant la location, au taux réduit de 15 % puis 25 %. Mais à la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : les amortissements déduits sont repris, sans aucun abattement de durée.
Votre Projet
Avertissement : estimation pédagogique. Le choix de l'IS est irrévocable. D'autres facteurs entrent en jeu (transmission, associés, comptabilité commerciale obligatoire à l'IS). Faites valider votre montage par un expert-comptable avant de trancher.
Recalcul impossible pour le moment.
IR ou IS : un choix irrévocable
L'option pour l'impôt sur les sociétés ne peut pas être annulée. Faites valider votre arbitrage par notre équipe de terrain-comptable avant de créer votre SCI.
IR ou IS : vous avez un premier chiffrage
Comparez ensuite avec le comparateur multi-régimes ou projetez le patrimoine complet.
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Calcul de rentabilité SCI à l’IS vs IR : ce que compare le simulateur
L'arbitrage SCI à l'IR vs SCI à l'IS se joue rarement sur une seule année de loyers. Ce simulateur additionne l'impôt pendant l'exploitation et à la revente — là où l'IS, souvent gagnant en cash-flow, peut perdre à cause de la reprise des amortissements.
Pour le cadre juridique et les cas limites, lisez le guide SCI avant d'opter : l'option IS est irrévocable.
Comment utiliser le simulateur SCI IR / IS ?
Saisissez prix d'achat, frais de notaire, loyers, charges, crédit, TMI des associés, horizon de détention et prix de revente. Le moteur projette les deux régimes sur la même trajectoire pour afficher l'impôt cumulé et le régime gagnant.
Pour caler d'abord le budget d'acquisition, enchaînez avec le calculateur de frais de notaire puis la capacité d'emprunt.
SCI à l’IR : transparence fiscale, abattements à la sortie
À l'IR, le résultat est imposé chez les associés (barème + prélèvements sociaux sur les revenus fonciers). Pas d'amortissement du bien : la fiscalité locative est souvent lourde, surtout en TMI élevée.
En contrepartie, la plus-value suit en principe le régime des particuliers : abattements selon la durée de détention, avec horizons d'exonération d'IR et de prélèvements sociaux plus longs. Utile si vous visez une détention longue avant revente.
SCI à l’IS : amortissement pendant la location, reprise à la revente
À l'IS, la société peut amortir le bâti et déduire charges et intérêts. Le résultat imposable peut être proche de zéro pendant plusieurs années, au taux réduit PME puis au taux normal. La trésorerie reste toutefois celle de la société : la sortir en dividendes déclenche la flat tax.
À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : les amortissements passés gonflent l'assiette taxable, sans abattement de durée des particuliers. C'est pourquoi un comparateur de montages ou ce simulateur dédié est indispensable avant de constituer la SCI.
FAQ Simulateur SCI IR / IS
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Impôt sur les sociétés (IS) : taux, déclaration, paiement : entreprendre.service-public.gouv.fr
Taux réduit de 15 % puis taux normal de 25 %, base d’imposition et liquidation de l’IS.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier : impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Calcul et taxation de la plus-value immobilière : impots.gouv.fr
Taux, abattements pour durée de détention et réforme des amortissements LMNP.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.
Avertissement
Les simulations, estimations et calculs présentés sur cet outil ont une vocation purement informative, pédagogique et illustrative. Ils reposent sur des hypothèses financières simplifiées et ne sauraient en aucun cas constituer un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel certifié avant toute décision.