Nue-propriété, usufruit et viager : valeur, droits et coût
Valorisez un démembrement selon le barème fiscal, comparez les droits d'une donation en pleine ou en nue-propriété, et testez le coût d'un viager selon la durée.
1. Démembrement et donation
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI dépend uniquement de cet âge.
Donation en ligne directe, un seul donateur. Pour un couple, faites le calcul pour chaque parent sur sa moitié.
Donations de ce donateur à cet enfant dans les 15 dernières années (abattement de 100 000 €).
Valeur fiscale du démembrement
Usufruit (40 %) : 160 000 €
Nue-propriété (60 %) : 240 000 €
Donation en pleine propriété
Base taxable / enfant : 100 000 €
Droits totaux : 36 389 €
Donation en nue-propriété
Base taxable / enfant : 20 000 €
Droits totaux : 4 389 €
Droits économisés grâce au démembrement : 32 000 €
Hors frais d'acte notarié, hors dette reprise par les enfants (voir le simulateur de donation). À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue chez les enfants sans nouveaux droits de donation (à faire confirmer par un notaire selon votre situation). Les valeurs fiscales ne sont pas des prix de marché.
2. Viager : coût selon la durée
Appliquée à chaque anniversaire de la vente.
Coût cumulé pour l'acheteur
| Durée supposée | Coût cumulé | % valeur libre |
|---|---|---|
| 5 ans | 89 462 € | 44,7 % |
| 10 ans | 142 746 € | 71,4 % |
| 15 ans | 200 149 € | 100,1 % |
| 20 ans | 261 987 € | 131 % |
| 25 ans | 328 605 € | 164,3 % |
| 30 ans | 400 371 € | 200,2 % |
Le coût cumulé dépasse la valeur libre à partir de l'année 15.
Aucune espérance de vie n'est supposée : comparez vous-même ces durées à l'âge du vendeur (tables de mortalité Insee). Hors frais de notaire, taxes, charges et travaux ; la valeur du bien à terme n'est pas modélisée. Le prix d'un viager réel se négocie : cet outil ne fixe ni bouquet ni rente « justes ».
Guides : viager et nue-propriété · vendre en nue-propriété · donation aux enfants. Outil pédagogique : faites valider votre opération par un notaire.
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Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Article 669 du CGI : barème usufruit et nue-propriété : Légifrance
Valorisation fiscale du démembrement selon l’âge de l’usufruitier.
- Droits de donation et biens immobiliers : Service-Public.gouv.fr
Abattements familiaux, donation immobilière et transmission de la nue-propriété.
- IFI : biens démembrés, grevés d’un usufruit ou d’un droit d’usage : BOFiP, impots.gouv.fr
Imposition chez l’usufruitier en pleine propriété et cas de répartition de l’article 968 du CGI.
Consultez notre méthodologie éditoriale et de calcul pour connaître la hiérarchie des sources, les tests et la fréquence des mises à jour.
Avertissement
Les simulations, estimations et calculs présentés sur cet outil ont une vocation purement informative, pédagogique et illustrative. Ils reposent sur des hypothèses financières simplifiées et ne sauraient en aucun cas constituer un conseil juridique, fiscal, comptable ou financier personnalisé. Faites valider votre projet par un professionnel certifié avant toute décision.