Rentabilité locative : calcul brut, net et nette-nette, avec un exemple

« Cet appartement rapporte 8 % » : derrière cette phrase se cachent au moins trois calculs différents, qui peuvent donner des résultats de 8 %, 5 % ou 2 %. Ce guide explique la rentabilité brute, nette et nette-nette, ce que chacune inclut vraiment, et pourquoi la rentabilité n'est pas la même chose que le cash-flow. Pour calculer directement, utilisez le calculateur de rentabilité locative (nouvelle fenêtre).

1. Les trois rentabilités en une phrase

Le coût total d'acquisition est le prix d'achat plus les frais de notaire, les travaux et, pour un meublé, l'ameublement. C'est lui qui sert de base aux rendements net et nette-nette, pas le prix seul.

2. Rentabilité brute : utile pour comparer, jamais pour décider

La rentabilité brute se calcule en quelques secondes :

Rentabilité brute = (loyer mensuel × 12) ÷ prix d'achat × 100

Un bien à 120 000 € loué 600 € par mois affiche 6,0 % brut (7 200 € ÷ 120 000 €). Cette mesure sert à écarter rapidement des annonces, pas à valider un achat : elle ignore frais d'acquisition, vacance, taxe foncière, charges et impôt.

3. Rentabilité nette : intégrer les charges et la vacance

Pour passer du brut au net, partez des loyers réellement encaissés (en retirant les mois de vacance), puis retirez les charges que le propriétaire ne peut pas récupérer sur le locataire :

• taxe foncière (hors taxe d'ordures ménagères si elle est récupérable, voir taxe foncière et TEOM) ;
• charges de copropriété non récupérables (honoraires du syndic, gros travaux, fonds de travaux) ;
• assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
• entretien et petites réparations ;
• frais de gestion locative, si vous déléguez (voir gestion locative) ;
• vacance locative : un mois sans locataire par an est une hypothèse prudente à intégrer.

Les intérêts d'emprunt ne sont pas inclus dans ce calcul : la rentabilité du bien est indépendante de son financement. Voir la partie cash-flow plus bas.

Les charges déductibles fiscalement ne sont pas toutes identiques aux charges économiques : voir le guide charges déductibles.

4. Rentabilité nette-nette : après impôt

La fiscalité dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI), de vos prélèvements sociaux et du régime :

• Micro-foncier (location nue) : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés, sans déduction des charges réelles.
• Régime réel : déduction des charges réelles (et, selon les cas, des intérêts d'emprunt et de travaux).
• LMNP (meublé) : régime à part, souvent avec amortissements. Voir LMNP et le simulateur LMNP micro/réel (nouvelle fenêtre).

Le calculateur (nouvelle fenêtre) simplifie volontairement : location nue, micro-foncier ou réel, sans emprunt ni déficit reportable. Pour comparer plusieurs régimes sur votre situation, utilisez le comparateur de régimes (nouvelle fenêtre) ou le simulateur fiscal (nouvelle fenêtre).

5. Un exemple complet (illustratif)

Hypothèses : prix 120 000 €, frais de notaire 8 % (ancien), aucun travaux, loyer 600 €/mois, 1 mois de vacance par an, TMI 30 %, prélèvements sociaux 17,2 % (valeur d'exemple à vérifier, voir la remarque ci-dessous).

Enseignement : de 6,0 % brut à moins de 2 % nette-nette. L'écart vient des frais d'acquisition, de la vacance, des charges et de l'impôt, pas d'une erreur de calcul. Une TMI à 11 % ou 0 % change fortement le résultat.

Le taux de prélèvements sociaux de 17,2 % est une valeur d'exemple : vérifiez le taux applicable à vos revenus fonciers sur service-public.gouv.fr ou impots.gouv.fr avant de vous appuyer sur le résultat.

6. Rentabilité et cash-flow : ne pas confondre

La rentabilité mesure le bien. Le cash-flow mesure votre trésorerie, une fois le crédit remboursé :

Cash-flow mensuel ≈ loyers encaissés − charges − mensualité de crédit (assurance comprise) − impôt

Un bien peut avoir une bonne rentabilité nette et un cash-flow négatif si la mensualité est élevée (apport faible, durée courte). À l'inverse, un faible rendement avec un long crédit peut afficher un cash-flow positif, mais il fait peser le risque sur la durée. Pour le crédit, utilisez le tableau d'amortissement (nouvelle fenêtre). Sur le lien entre apport, mensualité et risque, voir investir sans apport.

7. Les erreurs qui faussent le calcul

1. Oublier les frais de notaire : ils représentent environ 7 à 8 % dans l'ancien (voir l'outil frais de notaire (nouvelle fenêtre)).
2. Compter 12 mois de loyers : prévoyez de la vacance et des impayés ; voir loyers impayés.
3. Sous-estimer les charges de copropriété et les travaux : demandez les PV d'AG et le carnet d'entretien, et préparez la visite avec la checklist de visite.
4. Prendre les charges locatives récupérables pour des charges propriétaire : une partie est refacturée au locataire.
5. Comparer des rendements bruts de villes ou de biens différents sans regarder la vacance locale et la tension du marché.
6. Ignorer la fiscalité : deux investisseurs avec le même bien n'ont pas le même rendement après impôt.

8. Quel rendement est « bon » ?

Il n'existe pas de seuil universel. Un rendement brut élevé s'accompagne souvent de risques plus importants (vacance, travaux, localisation moins tendue), tandis qu'un rendement plus faible peut correspondre à un bien plus liquide et à un marché plus stable. Comparez plutôt :

• la rentabilité nette-nette à vos autres placements (en tenant compte du risque et de la liquidité) ;
• le cash-flow et l'effort d'épargne que vous pouvez supporter ;
• la valorisation potentielle du bien sur la durée.

Pour une vue d'ensemble des stratégies (nu, meublé, colocation, courte durée), voir le comparatif des stratégies. Pour un premier achat, voir premier investissement.