Loyers impayés : la procédure du bailleur, de la relance à l’expulsion

Un locataire cesse de payer : la plupart des bailleurs découvrent alors qu'ils ne connaissent ni l'ordre des démarches ni les délais. Ce guide détaille la procédure après impayé, de la relance amiable jusqu'à l'expulsion, ainsi que les erreurs qui font perdre du temps (ou la garantie). Pour choisir avant la location entre Visale, GLI et garant, voir le guide sécuriser ses loyers.

1. Les premiers réflexes dès le premier retard

Un retard n'est pas encore un contentieux : beaucoup d'impayés se règlent à l'amiable si vous réagissez vite.

1. Vérifiez que le paiement n'a pas simplement été oublié ou mal viré (relevé de compte, quittance, régularisation de charges).
2. Contactez le locataire rapidement (téléphone ou courriel), puis confirmez par écrit : gardez une trace de chaque échange.
3. Prévenez la garantie si vous en avez une (assureur GLI, Visale, organisme de caution) : les contrats imposent un délai de déclaration court, et un retard peut vous priver de l'indemnisation.
4. Prévenez la caution (garant physique) : informez-la de l'incident de paiement dès qu'il survient.

Conservez dès maintenant le bail, les états des lieux, les relevés bancaires, les courriers et un décompte précis de la dette (loyer, charges, régularisations). Ce dossier servira à toutes les étapes suivantes.

2. Relance écrite et mise en demeure

Sans réponse ou sans paiement, passez à l'écrit :

• une relance par courrier simple ou courriel, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception qui rappelle le montant dû et un délai pour régulariser ;
• une proposition d'échéancier si le locataire est de bonne foi : un accord écrit et réaliste peut être plus rapide qu'une procédure ;
• l'orientation du locataire vers l'ADIL, le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou son assistante sociale : un dossier d'aide en cours rend souvent la sortie de crise possible.

La mise en demeure n'est pas obligatoire avant le commandement de payer, mais elle documente votre bonne foi et constitue une pièce utile pour la garantie.

3. Le commandement de payer par commissaire de justice

Si la dette persiste et que le bail contient une clause résolutoire (clause qui prévoit la résiliation en cas d'impayé), la procédure formelle commence par un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (nouveau nom des huissiers).

• Le commandement doit contenir des mentions obligatoires (décompte de la dette, rappel du loyer, délai pour payer, avertissement sur la résiliation et l'expulsion, coordonnées du FSL, etc.). Une erreur peut le rendre nul : confiez-le à un professionnel.
• Le locataire dispose d'un délai de 6 semaines pour payer ou contester, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 (loi dite « Kasbarian-Bergé »). Le délai était de 2 mois pour les baux antérieurs.
• Le commandement est transmis à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) et, si une caution existe, il doit lui être dénoncé rapidement : à notre connaissance, dans un délai de 15 jours après la signification au locataire, faute de quoi la caution peut échapper aux pénalités et intérêts de retard.

Selon la nature du bailleur (personne physique, société), une saisine préalable de la CCAPEX peut aussi être obligatoire avant l'assignation : demandez-le au commissaire de justice qui vous accompagne.

4. L'assignation et l'audience

Si les 6 semaines (ou 2 mois) s'écoulent sans régularisation complète, le bail est en principe résilié par jeu de la clause résolutoire, mais le locataire reste dans les lieux tant qu'une décision de justice n'a pas ordonné son expulsion. Vous faites alors assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

• L'assignation est notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience.
• L'avocat n'est pas toujours obligatoire dans ce type de litige, mais il est fortement conseillé ; vérifiez auprès du greffe ou de votre commissaire de justice.
• À l'audience, le juge peut constater la résiliation, condamner le locataire à payer la dette et ordonner l'expulsion, ou accorder des délais de paiement (jusqu'à 3 ans) qui suspendent alors les effets de la clause résolutoire tant que l'échéancier est respecté.

5. Après le jugement : commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement obtenu et signifié, si le locataire ne part pas :

1. Le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
2. Un délai de 2 mois s'ouvre en principe avant toute expulsion forcée. Le juge peut le réduire ou, à l'inverse, accorder des délais supplémentaires dans certains cas.
3. L'expulsion nécessite le concours de la force publique, demandé au préfet. Si celui-ci ne l'accorde pas, vous pouvez demander une indemnisation à l'État.

La trêve hivernale

L'expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars chaque année. La trêve n'arrête pas la dette, ni la procédure judiciaire elle-même : elle repousse seulement l'exécution forcée du départ. Intégrez-la dans le calendrier : une procédure qui se termine fin octobre peut attendre le printemps.

6. Récupérer l'argent : saisies et garanties

La décision de justice vous donne un titre exécutoire pour recouvrer la dette. Le commissaire de justice peut mettre en œuvre, selon la situation du locataire (ou de sa caution) :

• une saisie sur compte bancaire (saisie-attribution) ;
• une saisie des rémunérations, qui passe par le tribunal ;
• une saisie-vente des biens saisissables.

Ces mesures ne servent que si le débiteur dispose de revenus ou d'actifs saisissables : c'est l'une des raisons pour lesquelles une garantie (GLI, Visale, caution solvable) reste décisive. Le dépôt de garantie peut aussi être déduit à la sortie, mais il ne couvre en général qu'un mois de loyer hors charges.

Garantie, caution et aides

7. Délais, coûts et fiscalité

Une procédure complète dure souvent plus d'un an jusqu'à la récupération du logement, parfois davantage selon l'encombrement des tribunaux, les délais accordés et la trêve hivernale. Les frais (commissaire de justice, éventuellement avocat) sont à avancer, même s'ils peuvent être mis à la charge du locataire par le juge, sans garantie de recouvrement.

Côté fiscalité, un loyer durablement irrécouvrable peut, sous conditions et au régime réel, être pris en compte dans le calcul des revenus fonciers ; au micro-foncier, l'abattement forfaitaire s'applique sans déduction supplémentaire. Faites valider le traitement avec votre centre des impôts ou un expert-comptable.

Pour mesurer l'effet d'un impayé sur la rentabilité de votre bien, utilisez le calculateur de rentabilité locative (nouvelle fenêtre), dans lequel vous pouvez saisir des mois de vacance par an : utilisez-les pour simuler des mois de loyer non perçus.

8. Prévenir plutôt que subir

• Choisir le bon mode de garantie avant la signature : voir sécuriser ses loyers.
• Utiliser un bail conforme (clause résolutoire, mentions légales) : voir le contrat type de bail.
• Examiner le dossier du locataire avec rigueur (ratio loyer/revenus, stabilité, justificatifs).
• Faire le suivi des paiements chaque mois, ou déléguer à un professionnel : voir la gestion locative.