Simulateur patrimoine immobilier : comprendre votre bilan
Interprétez la valeur nette, le capital restant dû, le cash-flow et la fiscalité pour décider quoi conserver, financer ou arbitrer.
Un bilan patrimonial ne répond pas seulement à la question « combien valent mes biens ? ». Il montre ce que vous possédez réellement après les dettes, ce que les locations produisent chaque mois et les risques de concentration de votre portefeuille.
1. Lire les quatre chiffres importants
Valeur des biens
Une estimation de marché, à distinguer du prix payé. Elle doit rester prudente et être régulièrement comparée aux ventes locales.
Capital restant dû
La dette qui reste à rembourser. C’est elle qui transforme une valeur immobilière brute en valeur nette réellement détenue.
Cash-flow net
Ce qu’il reste après loyers, crédit, charges, vacance estimée et impôts selon les hypothèses renseignées. Vérifiez toujours les hypothèses, pas seulement le total.
Rendement et risque
Un rendement élevé ne suffit pas : regardez la durée de dette, le niveau de travaux, la vacance et la part de patrimoine concentrée dans une même zone.
2. Exemple simple : valeur brute ou patrimoine net ?
Vous détenez 400 000 € de biens, il reste 260 000 € de capital dû et vous conservez 30 000 € de trésorerie disponible. Une lecture simplifiée donne :
400 000 € − 260 000 € + 30 000 € = 170 000 € de patrimoine net indicatif.
Ce n’est pas une valeur de revente : frais de cession, fiscalité éventuelle, garanties et valorisation réelle du marché ne sont pas remplacés par cet exemple.
3. La bonne méthode en trois scénarios
- Scénario central : loyer, charges et vacance réalistes, sans surestimer la hausse des prix.
- Scénario prudent : loyer légèrement inférieur, charges et travaux plus élevés, délai de relocation plus long.
- Scénario projet : achat ou revente envisagé, en gardant séparés les éléments certains et les hypothèses.
Si le projet reste équilibré dans le scénario prudent, la décision est plus solide. Si le cash-flow devient immédiatement négatif, cherchez l’origine : prix, dette, charges, fiscalité ou loyer irréaliste.
Faire votre bilan avec vos chiffres
Ajoutez chaque bien, son financement, ses loyers et ses charges. Le simulateur centralise les résultats pour que vous puissiez comparer plusieurs scénarios avant toute décision.
Ouvrir le simulateur de patrimoine →Questions fréquentes sur le bilan patrimonial
Sources officielles principales
Références primaires utilisées pour contrôler les règles et hypothèses de cette page. Liste non exhaustive.
- Location vide : micro-foncier, réel et déficit foncier : impots.gouv.fr
Revenus fonciers, charges déductibles et règles du régime réel.
- Location meublée : régime fiscal et qualification LMNP/LMP : impots.gouv.fr
BIC, seuil professionnel, obligations déclaratives et régime réel.
- Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière : impots.gouv.fr
Seuil, barème, décote, résidence principale et dettes déductibles.
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